Dicas
Apresentação
Defender-se, hoje em dia, diante de tantas armadilhas que você encontra no
mercado de consumo, não é tarefa fácil.
Estas dicas foram elaboradas visando auxiliar você a evitar
problemas ao efetuar uma compra, venda ou aluguel de imóveis ou mesmo assinar um
contrato. Ela pretende dar a você as informações necessárias à sua proteção.
O consumidor que conhece os seus direitos como cidadão é aquele que melhor
sabe se defender.
O Código de Defesa do Consumidor
Em março de 1.991 a Lei 8.078/90, mais conhecida como Código de
Defesa do Consumidor, entrou em vigor e estabeleceu normas para proteger o
consumidor nas relações de consumo.
Nela estão previstos os direitos básicos de todos nós, consumidores. Saiba
quais são:
· proteção da vida e da saúde;
· educação para o consumo;
· liberdade de escolha de produtos e serviços;
· informação;
· proteção contra publicidade enganosa e abusiva;
· proteção contratual;
· indenização;
· acesso à justiça;
· facilitação da defesa de seus direitos, e
· qualidade dos serviços públicos.
Ela merece toda a nossa atenção e deve ser respeitada. Vamos juntos aprender
e ver o quanto é fácil se defender!
COMPRA DE TERRENOS E LOTEAMENTOS
Adquirir terreno e ou loteamento exige muita atenção! Observe atentamente a documentação.
Jamais compre um lote sem vê-lo. Visite o local antes de fechar o negócio ou
de antecipar qualquer valor ao vendedor, mesmo que seja somente uma entrada,
reserva ou sinal.
Localize o terreno na planta aprovada pela Secretaria de Obras , verificando
a infra estrutura e os serviços existentes, como ruas abertas, demarcação de
lotes, transporte, rede de água e energia elétrica, etc. Avalie se o que
existe atende às suas necessidades e expectativas.
Redobre sua atenção antes de adquirir terrenos localizados em áreas de
proteção de mananciais - áreas legalmente protegidas como represas, rios,
nascentes, etc., que garantem a preservação dos recursos hídricos
destinados, inclusive, ao fornecimento de água potável, que, além de
apresentarem restrições de uso, também necessitam de aprovação de órgãos
específicos.
Consulta aos órgãos governamentais
Na Secretaria de Habitação, verifique se o loteamento está devidamente aprovado
e se o cronograma de obras foi ou está sendo cumprido.
Indague se a área não é de utilidade pública ou
de interesse social, casos em que poderão ocorrer desapropriação.
Solicite, ainda, certidão negativa de débito de IPTU (Imposto Territorial
Urbano), para evitar surpresas relativas a débitos pendentes do terreno.
Cartório de Registro de Imóveis
Confira se o imóvel está registrado e solicite uma certidão
negativa de ônus e alienação, para comprovar que o imóvel está desembaraçado
e quem é o verdadeiro proprietário (Consulte a relação de Cartórios do DF
neste site).
Não acredite em propostas verbais dos vendedores, especialmente em relação a
irregularidades em documentações. Só adquira o imóvel se a situação do lote
ou terreno estiver regularizada e, portanto, dentro do previsto em lei. Em
caso de qualquer dúvida você deve procurar um profissional especializado.
Proposta
Esse documento não é um contrato, apenas uma intenção de compra. É
obrigatório constar: qualificação e manifestação de vontade das partes,
indicação do lote - conferindo sua localização com a planta aprovada pela
Secretaria de Habitação, valor total do lote e do sinal dado, modo e forma de
pagamento e de reajuste (anual, segundo a legislação vigente), com a
especificação do índice a ser utilizado, taxa de juros para a venda em
prestações, promessa de firmar contrato, prazo para aceitação da proposta -
o ideal é não ultrapassar 90 dias. Assine e date as vias da proposta ficando
com uma delas.
IMPORTANTE: as partes podem estabelecer, quando do pagamento do
sinal, o direito de arrependimento. Se a desistência for do comprador, ele
perde o sinal dado; se o vendedor é quem desiste, ele deve devolver o sinal
em dobro (lei de Arras).
Verifique se há outras despesas ou obrigações a serem cumpridas, tais como
taxa de conservação e manutenção, filiação à associação de moradores, padrão
construtivo, etc.
Examine atentamente a proposta e, na dúvida, não assine. Solicite maiores
esclarecimentos e, caso necessite, procure ajuda de um profissional
responsável e especializado.
Contrato
Na compra de qualquer tipo de imóvel, leia atentamente o contrato de compra
e venda e certifique-se de que as cláusulas traduzem exatamente o que foi
ajustado verbalmente, comparando com o que consta da proposta ou minuta do
contrato. Risque todos os espaços em branco.
O contrato deve conter os dados pessoais do comprador e do vendedor (nome,
R.G., CPF e CGC/MF para pessoa jurídica, nacionalidade, estado civil e
residência), a área e demais características do imóvel. Outros dados
igualmente importantes e obrigatórios são: valor total do imóvel e das
prestações, prazo e forma de pagamento, periodicidade (anual, segundo a
legislação em vigor) e índice de reajuste, eventual incidência de juros,
local de pagamento, penalidades no atraso do pagamento de parcelas, valor do
sinal antecipado e todas as condições prometidas pelo vendedor.
O contrato deve ser assinado e datado. Uma cópia é do comprador, que deverá
registrá-la de imediato no Cartório de Imóveis da região (Consulte a relação
de Cartórios do DF neste Site).
IMPORTANTE: verifique junto à Secretaria
de Habitação sobre a possibilidade de desdobramento do lote, caso esteja sendo
vendido ½ lote, pois, caso contrário, não será possível sua regularização -
aprovação de planta para construção, escritura definitiva, imposto,
numeração da casa, etc. Pague sempre a prestação na data estabelecida e
guarde todos os recibos. Eles comprovam que você está em dia com suas
obrigações ou que quitou o lote, quando da lavratura da escritura
definitiva. Caso o vendedor não queira receber as prestações, não deixe de
pagá-las. Vá ao cartório onde o contrato está registrado e solicite que o
vendedor seja notificado para receber a prestação naquele local. Você
poderá, ainda, procurar um profissional credenciado para efetuar a
consignação do pagamento junto ao Poder Judiciário.
A Escritura
Após o pagamento integral do lote leve todos os seus documentos pessoais,
além do contrato e recibos, ao Tabelionato de Notas que lavrará a escritura.
Não pague a chamada "Taxa de Minuta" ou "Termo de Quitação" que os
vendedores costumam cobrar nessa ocasião. Se for imposta essa cobrança, não
aceite. Em seguida, registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis
da região. Por fim, na Secretaria de Habitação, peça por escrito a alteração do
lançamento do imposto territorial para seu nome, fornecendo o endereço para
o recebimento do carnê. Se pretender construir, oriente-se junto à
Secretaria de Habitação local como obter as devidas autorizações.
COMPRA DE IMÓVEIS NA PLANTA
Adquirir um imóvel na planta exige muita atenção, para evitar riscos ou
problemas posteriores.
A aquisição de imóveis na planta requer uma pesquisa criteriosa por parte do
comprador. Há sempre o risco de se enfrentar problemas, como a demora ou
atrasos na entrega, posterior alteração da metragem dos cômodos, embargo da
obra por irregularidades junto à Secretaria de Habitação - documentação,
falta de segurança, etc, índices de reajustes não previstos em contrato,
padrão de qualidade abaixo do esperado ou anunciado, dentre outros.
Analisando a oferta
Ao se interessar por um imóvel na planta, procure verificar a qualidade de
construção de outros imóveis da construtora. Se possível, converse com
moradores ou com o síndico.
No stand de vendas, observe na planta de edificação a exata localização da
unidade pretendida - se é de frente, de fundos, sua ventilação, incidência
de luz, do sol, etc.. No memorial descritivo, identifique a marca e a
qualidade dos materiais e equipamentos a serem utilizados -elevador,
azulejos, piso, metais, etc..
Informe-se sobre o regime de construção: se for por empreitada, o preço é
fechado mas sujeito a reajustes; se for por administração, também conhecido
como preço de custo, o valor efetivo da obra será repassado aos adquirentes,
acrescido de um valor a título de taxa de administração.
Anote tudo sobre as condições oferecidas: entrada, prestações
intermediárias, índices e periodicidade de reajustes, entrega das chaves e
projeção do valor da prestação com a aplicação de juros, no caso de
financiamento. Saiba que, além dos juros, haverá correção por índice
contratado. Se a obra for financiada por agente do Sistema Financeiro de
Habitação, o índice deverá estar identificado.
Verifique se o preço total e se os valores apresentados estão atualizados
para a data de assinatura do contrato. Observe o prazo para o início e o
término da obra, bem como a existência de multa por atraso na entrega.
Guarde todo o material de publicidade: folhetos, prospectos, anúncios de
jornais, etc..
Verifique se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela
Secretaria de Habitação e registrado no Cartório de Registro de
Imóveis competente (Consulte a relação de Cartórios do DF neste Site).
Observe atentamente se o que consta nos prospectos e anúncios condiz com a
planta aprovada pela Secretaria de Obras e com o memorial descritivo
da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente
(Consulte a relação de Cartórios do DF neste Site).
Informe-se sobre quem são os profissionais responsáveis pelo empreendimento,
inclusive solicitando informações sobre eles junto ao CREA (Conselho
Regional de Engenharia e Arquitetura).
Contrato
Antes de adquirir qualquer tipo de imóvel, fique atento ao contrato ou ao
compromisso de compra e venda. Leia-o atentamente. Na dúvida, solicite
esclarecimentos a um profissional especializado. Ao assinar o contrato, certifique-se de que as cláusulas são
as mesmas da proposta ou minuta. Risque todos os espaços em branco.
O documento deve apresentar os dados do incorporador e do vendedor, valor
total do imóvel, forma de pagamento ou de financiamento, índice e
periodicidade de reajuste (anual, segundo a legislação em vigor), local de
pagamento, penalidades no atraso de pagamento de parcelas (a multa é de até
2%), valor do sinal antecipado, indicação da unidade privativa e garagem
adquiridas - localização, metragem total , área privativa, comum, de
garagem, etc.. e demais condições prometidas pelo vendedor.
Lembre-se: na compra de imóvel na planta, o contrato deverá informar também
o prazo para o início e a entrega da obra. A multa por atraso na entrega
deve estar incluída nas cláusulas desse documento. O Memorial Descritivo
deverá estar anexado ao contrato e informar tudo o que o imóvel deverá ter
depois de pronto, inclusive, o que se referir ao acabamento.
Verifique se há prazo de carência, período em que o incorporador poderá
desistir do empreendimento (Artigo 34 da Lei 4.591/64 _ que dispõe sobre
Condomínio, Edificações e as Incorporações Imobiliárias), bem como a época e
a forma de cessão de direitos ou transferência do contrato. Atenção para os
valores a serem pagos na entrega das chaves e para a vistoria do imóvel, que
deve ser feita após a expedição do auto de conclusão - habite-se. A
liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do
habite-se. Informe-se sobre os casos possíveis de rescisão e se estão
fixadas as condições para devolução dos valores pagos, no caso de
inadimplência do adquirente.
IMPORTANTE: o Código de Defesa do
Consumidor estabelece que, nas vendas fora do estabelecimento comercial, o
consumidor pode desistir da compra em um prazo de até sete dias, a contar de
sua assinatura. Poderá, ainda, receber corrigidos os valores pagos.
Analise a composição da renda familiar exigida para a compra do imóvel e
informe-se sobre a quem compete o pagamento de encargos relativos à
liberação do financiamento.
Identifique o nome do agente financeiro, quais as condições e prazos para o
pagamento e a forma de correção dessas prestações.
Ao assinar o contrato, lembre-se de rubricar todas as páginas. Solicite que
o contrato seja assinado na presença de testemunhas qualificadas e do
vendedor. Exija, na hora, uma via do contrato original e guarde-a com você,
reconhecendo as firmas de todas as assinaturas. Posteriormente, registre-o
no Cartório de Registro de Imóveis competente (Consulte a relação de
Cartórios do DF neste Site).
COMPRA DE IMÓVEIS USADOS
Adquirir um imóvel usado pode representar a realização
de um antigo projeto de vida. Se você está pensando em comprar uma casa ou
apartamento usado, fique atento a alguns cuidados.
Pesquisando sempre
Determine suas reais necessidades, disponibilidade financeira bem
como suas exigências e expectativas em relação ao bem pretendido. Aliar
satisfação, preço justo e qualidade pode não ser uma tarefa fácil.
Analisando a oferta
Avalie o imóvel, visitando-o durante o dia e à noite. Caso ele
esteja localizado em um local movimentado, considere a questão do trânsito e
do barulho. Observe se o bairro possui a infra-estrutura de que você
necessita - escolas, posto de saúde, iluminação, esgoto, supermercados,
farmácias, banco, padaria, etc. Procure verificar as condições do
encanamento e rede elétrica, a ventilação e iluminação dos ambientes, a
conservação do teto, do telhado, das paredes e do piso - veja se há
rachaduras, vazamentos ou mofo.
Verifique se há vagas na garagem e o valor do condomínio, em caso de
apartamentos. Procure informar-se sobre o rateio das contas - água, luz,
tevê a cabo, etc.. Analise se a renda familiar é compatível com os gastos
fixos da moradia. Lembre-se: o ideal é que o gasto para compra mediante o
pagamento de prestações não ultrapasse 25% do orçamento doméstico ou da
renda familiar.
Casas térreas merecem cuidados especiais quanto à segurança. A existência de
terrenos baldios e estabelecimentos comerciais próximos devem ser bem
avaliados, assim como a iluminação da rua.
Investigações importantes
1. Certidão Vintenária com negativa de ônus atualizada. Esse
documento é fornecido pelo Cartório de Registro de Imóveis competente e
informa sobre os últimos 20 anos do imóvel - hipoteca, pendência judicial,
titularidade, etc.
2. Certidões negativas dos cartórios de protesto da cidade onde o
proprietário reside.
3. Certidões negativas de débito relativo ao IPTU. Certifique-se de que a
metragem constante da escritura seja a mesma descrita no carnê.
4. Certidões dos distribuidores cível, criminal e federal do vendedor.
5. Existindo financiamento do bem, verifique as condições de liberação ou
transferência.
6. Informe-se sobre a existência de projeto de desapropriação para a área.
7. Solicite declaração negativa de débito ao síndico do condomínio.
8. Peça declaração de não condição de empregador e de que não se acha
abrangido pelas restrições da Lei Orgânica da Previdência Social e do
Funrural nos imóveis urbanos (pessoa física).
Obs.: normalmente, o proprietário é quem deve apresentar os documentos
acima, até mesmo por implicarem em custos. A falta de informações pode
comprometer a segurança do negócio e acarretar prejuízos. Em caso de dúvidas
procure profissional especializado.
Contrato
Antes de adquirir qualquer tipo de imóvel, leia atentamente o contrato de
compra e venda. Ele deve ser redigido de forma clara, legível, e as
cláusulas que limitam os direitos do consumidor devem estar em destaque.
Cuidados que você não pode deixar de observar:
· examine o contrato. Em caso de dúvidas, solicite esclarecimentos ao
vendedor, ou procure um Consultor.
· certifique-se de que tudo o que consta da proposta e dos ajustes verbais
faz parte do contrato;
· o contrato deve conter os dados pessoais do proprietário e do comprador, a
descrição e o valor total do imóvel, a forma e o local de pagamento, o
índice e a periodicidade de reajuste (anual, segundo a legislação em vigor),
as penalidades no atraso de pagamento de parcelas, o valor do sinal
antecipado, a existência de financiamento e todas as condições prometidas
pelo vendedor, especialmente a data da escritura;
· verifique as condições previstas para a eventual rescisão;
· providencie o registro do contrato no Cartório Imobiliário competente. Se
o pagamento for à vista, solicite a lavratura da escritura definitiva
(Consulte a relação de Cartórios do DF neste Site).
Observações importantes no caso de financiamento
· verifique antecipadamente se há linhas de financiamento abertas - SFH,
Carteira Hipotecária, SFI, etc;
· observe se há cláusula de rescisão do contrato, caso não seja obtida a
liberação do financiamento;
· informe-se sobre a composição da renda familiar, pois cada agente
financeiro possui regras próprias quanto ao número de pessoas que integrarão
a renda, grau de parentesco, percentual do comprometimento da renda, etc.
IMPORTANTE: a compra e venda de imóvel
entre particulares é regulada pelo Código Civil, não se caracterizando
relação de consumo, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.
Fique atento: ao assinar o contrato, risque todos os espaços em branco e
assine todas as páginas. Solicite que o contrato seja datado e assinado na
presença de testemunhas qualificadas e do vendedor. Exija, na hora, uma via
do contrato original, reconhecendo firmas de todas as assinaturas. Ao quitar
a dívida, solicite a lavratura da escritura definitiva e providencie, em
seguida, seu registro no Cartório Imobiliário competente (Consulte a
relação de Cartórios do DF neste Site).
INSPEÇÃO PREDIAL
Saber se o imóvel que se deseja comprar tem problemas na estrutura,
na rede elétrica ou hidráulica, no telhado ou na fundação. Ou mesmo ter a
certeza de que o condomínio escolhido para morar é seguro, foi bem
construído e conta com uma manutenção bem-feita. Estas são informações
facilmente levantadas em uma inspeção predial, mas que podem passar
despercebidas para leigos, compradores e locadores.
O serviço, ainda pouco conhecido no Brasil mas largamente utilizado nos
Estados Unidos, é uma vistoria técnica, feita visualmente e sem
quebra-quebra por pessoal especializado, que aponta o real estado de
conservação e segurança do imóvel escolhido.
Cuidado simples e de preço acessível, a inspeção predial permite ao
pretendente conhecer melhor a “saúde” da edificação antes de fechar negócio
— o que lhe dá maior poder de negociação, além de facilitar a obtenção de
desconto no preço de venda ou no valor da locação. Essa economia pode ser
utilizada na realização das reformas necessárias, caso a unidade realmente
interesse.
O parecer negativo de uma inspeção pode evitar muita dor de cabeça, prejuízo
e até mesmo risco à vida. Pode impedir que se compre uma casa condenada ou
se mude com a família para um condomínio mal construído e perigoso.
1. Redobre a atenção na parte estrutural do imóvel. Rachaduras, trincas e
fissuras em paredes ou nas junções de pisos e paredes são sinais de alerta.
Em casos extremos, podem resultar em acidentes graves caso uma correção
técnica não seja realizada.
2. Verifique o estado de conservação da fachada do edifício ou da casa.
Diretamente ligados à valorização do imóvel, os gastos com a proteção
(pintura ou revestimento) vão resultar em despesas significativas.
3. Veja se o quadro de luz é antigo, se está sobrecarregado ou se há
ligações irregulares. Isso significa gastos com a atualização de acordo com
normas técnicas. A utilização de disjuntores vai oferecer maior segurança.
Já o Dispositivo Residual, de acordo com a norma NB3, detecta fuga de
microcorrentes elétricas e antes que as mesmas cheguem a níveis fatais, o
equipamento de segurança desliga automaticamente o aparelho que está
causando o dano.
4. Dê preferência a imóveis de face norte, com boa insolação durante o dia,
ou face leste, que recebem o sol da manhã.
5. Em casas, cheque as condições do telhado. Telhas mal posicionadas ou
quebradas facilitam a entrada de água da chuva, responsável pelo
apodrecimento do madeiramento e por infiltrações em forros e paredes. Além
disso, confira se há cupins e brocas. Caso detecte problemas, prepare o
bolso. Será preciso trocar o madeiramento, substituir e fixar melhor as
telhas.
6. Abra todas as torneiras, chuveiros e acione as descargas ao mesmo tempo.
Deixe-os abertos durante a visita à unidade para descobrir se há vazamentos
de um ambiente para outro, e, se um ponto diminui a vazão de água de outros.
Situações que irão exigir a reforma da instalação hidráulica.
7. Verifique a água que sai das torneiras. Sinais de ferrugem significam
tubulação antiga, enferrujada e despesas pesadas com a substituição por
linha de cobre ou PVC, além de reforma.
8. Examine as paredes com leves batidas no revestimento. Som oco ou
descolamento denunciam vazamentos, dilatação da alvenaria ou má aplicação do
material. Além disso, quando frias/úmidas as paredes denunciam a falta de
insolação e vazamentos.
9. Olhe para o teto dos ambientes. Manchas escuras e bolhas são resultantes
de vazamentos, infiltrações ou problema de ventilação no cômodo. Cheiro de
mofo na casa ou apartamento também denuncia a falta de sol ou vazamento.
10. Atente para pinturas recentes em paredes e tetos. A tática é utilizada
para ocultar problemas aparentes no imóvel. Pequenas áreas reparadas com
pisos e azulejos diferentes dos originais também devem ser questionadas.
11. Em apartamentos, certifique-se que o rejuntamento de pisos cerâmicos
está ok. Caso contrário, surgirão infiltrações no contrapiso e poderá haver
vazamento no apartamento de baixo. Em casas, infiltrações também poderão
surgir do solo, se os baldrames da obra não foram bem impermeabilizados.
Pisos de madeira poderão inchar e soltar se houver acúmulo de água da chuva
ou de limpeza, o que vai exigir melhor vedação das portas.
12. Verifique portas e janelas, o excesso de pintura costuma emperrá-las e a
falta de manutenção resulta em problemas na hora de abri-las e fechá-las.
Peças de madeira com áreas ocas ou pequenos furos denunciam a presença de
cupins e brocas.
13. Em casas é recomendável checar as calhas. Caso estejam entupidas será
preciso limpá-las ou fazer a substituição, evitando o refluxo e infiltrações
em paredes e no madeiramento do telhado.
14. Evite gastos com quebra-quebra de paredes, coleção de benjamins e
‘gambiarras’ elétricas ao optar por um imóvel com quantidade suficiente de
tomadas elétricas para todos os equipamentos eletroeletrônicos utilizados
atualmente.
15. Cheque os armários de madeira. Peças empenadas ou infestadas por cupins
exigem uma substituição dispendiosa. Verifique se vale a pena investir nesse
item.
16. Certifique-se de que o aquecedor a gás está em lugar ventilado e seguro.
Caso contrário, será preciso chamar um técnico e instalá-lo em local
adequado. Além de gastar com a substituição de azulejos e pintura.
17. Apartamentos de cobertura sofrem mais com a movimentação da edificação,
que resulta em trincas e rachaduras. Outros problemas comuns a essas
unidades são infiltrações causadas por problemas na impermeabilização.
18. Converse com vizinhos e questione se há problemas (vazamentos,
infiltrações, etc) causados pelo imóvel de seu interesse em outras unidades,
o que será um sinal de despesas em dobro.
CONDOMÍNIOS
Condomínio é o direito exercido exclusivamente pelo condômino em sua área
privativa. É também exercido, simultâneamente, por várias pessoas sobre a
área comum a todos. Os condomínios se apresentam sob a forma vertical,
prédios, ou horizontal, casas. A relação entre os condôminos deve ser
harmônica e respeitosa. Questões internas envolvendo a organização do
condomínio, tais como regras e procedimentos em geral, não constituem
relação de consumo, e devem ser solucionadas segundo o estipulado em
convenção, regulamento interno, assembléia ou regulamentação civil. É
importante, portanto, conhecer a legislação em vigor pertinente ao assunto -
Lei 4.591/64 e a Lei 10.406/2002, bem como as normas e deliberações internas
de seu condomínio, que estabelecem direitos e obrigações.
Administração
O espaço do condomínio é dividido em: áreas comuns, indivisíveis, utilizadas
por todos os moradores e que não podem ser alteradas, salvo por unanimidade
e permissão legal; áreas privativas, unidade de cada proprietário - casa ou
apartamento e, em alguns casos, a vaga de garagem. A administração do
condomínio pode ser realizada por autogestão ou por terceiros. Neste caso,
uma pessoa física ou jurídica, normalmente uma empresa especializada,
escolhida pelo síndico, e aprovada em assembléia, fica encarregada das
funções administrativas. A administradora não tem direito a voto, devendo
obedecer às decisões tomadas em assembléia. Conheça as principais funções do
síndico:
. representar o condomínio;
. exercer a administração interna da edificação;
. impor multas estabelecidas na convenção ou regulamento interno;
. prestar contas à assembléia do condomínio;
. guardar durante cinco anos a documentação relativa ao condomínio.
Assembléia
É a reunião na qual os moradores tomam decisões a respeito do condomínio.
Essas decisões, desde que não contrariem as leis em vigor, tornam-se, então,
as regras do condomínio e só podem ser anuladas judicialmente ou por
deliberação em outra assembléia. As assembléias mais comuns são:
• Assembléia Geral Ordinária - é
realizada uma vez por ano. Sua principal finalidade é aprovar as verbas para
as despesas do condomínio do próximo exercício, bem como apresentar e
aprovar a prestação de contas do exercício que se encerrou.
• Assembléia Geral Extraordinária - é
realizada sempre que os interesses do condomínio exigirem, convocada pelo
síndico ou por ¼ dos condôminos; geralmente as deliberações são feitas com o
voto da maioria dos presentes.
Legislação interna
O conjunto de normas do condomínio é chamado de Convenção. Esta
deve ser aprovada em assembléia geral, levando-se em conta os votos
proporcionais à fração ideal de cada unidade. As principais normas que a
convenção deve conter são:
• discriminação e especificações das áreas comuns e privativas;
• definição das regras de utilização dos bens e serviços comuns: piscinas,
recreação infantil (playground), salão de festas, garagem, elevadores,
escadas, manobrista, lavanderia, pabx, etc;
• definição do número (quantidade) de votos válidos para deliberações
(quorum);
• forma de escolha do síndico e definição de suas atribuições;
• forma de escolha do conselho consultivo, condôminos eleitos para auxiliar
o síndico, e definição de suas funções;
• definição da forma, proporção dos pagamentos de despesas e do fundo de
reserva (parcela constituída pelos proprietários para cobrir gastos
emergenciais);
• permissão ou proibição de animais de estimação.
Despesas e pagamentos
Todas as despesas e receitas devem ser demonstradas por meio de um balancete
contábil aprovado, normalmente, pelo Conselho Consultivo. As despesas podem
ser: ordinárias - relativas à limpeza, manutenção e conservação do
condomínio, devendo ser pagas pelo morador da unidade (proprietário ou
inquilino); extraordinárias - referentes às obras que interessam à estrutura
do edifício e às condições de segurança e habitabilidade das áreas comuns
(pinturas de laterais, fachadas, instalação de equipamentos de segurança,
como extintores, interfones e de lazer), devendo ser pagas, exclusivamente,
pelo proprietário da unidade.
A forma de arrecadação é determinada por assembléia em função dos custos
apurados ou previstos. As multas devem ser estabelecidas pela convenção,
regulamento interno ou assembléia geral. Sua aplicação tem por objetivo
obrigar os moradores a obedecer às regras do condomínio, sem prejuízo da
responsabilidade civil ou criminal cabível. Multas por atraso no pagamento
devem ser deliberadas pelos condôminos e fixadas em convenção, não podendo
ultrapassar a 20 %. Entretanto, de acordo com o Novo Código Civil, a partir
de 11 de janeiro de 2003, a multa não poderá ultrapassar a 2% sobre o
débito.
Segurança
Existe uma série de exigências legais referentes às normas de
segurança. Quando não cumpridas, implicam em punições ou em até interdição
da edifícação. O condomínio deve verificar, dentre outras coisas:
• condições das instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias;
• sistema de pára-raios;
• sistema de coleta de lixo;
• extintores, portas corta-fogo, saídas de emergência e elevadores;
• contratação de seguro contra incêndio ou outro sinistro que cause
destruição no todo ou em parte do imóvel e que inclua todas as unidades
autônomas e as áreas comuns. No caso de imóveis financiados pelo SFH, esse
seguro já vem incluso nas prestações. Por isso, é necessário que, antes da
contratação do mesmo, o proprietário comunique ao síndico, por escrito, já
estar assegurado, evitando, assim, o pagamento duplo. Para furto, roubo,
quebra de vidro, etc., o seguro é opcional. É conveniente que a atribuição
de responsabilidades esteja prevista em convenção.
Dicas para diminuir valor das despesas e evitar
riscos
• Utilizar racionalmente a água, evitando desperdícios e vazamentos. Limpar
caixas d'água regularmente e tratar a água das piscinas. Cadastrar a
edificação por unidade familiar na Sabesp.
• Vistoriar periodicamente a parte elétrica, hidráulica e de gás da
edificação.
• Verificar o cumprimento das normas municipais e estaduais quanto à
segurança da edificação.
• Realizar pesquisas de preços na aquisição de produtos, principalmente de
limpeza, guardando-os em local seguro. Fiscalizar as retiradas, evitando,
dessa forma, furtos, desvios ou desperdícios.
• Analisar previamente os contratos, inclusive os de prestação de serviços,
que forem assinados em nome do condomínio.
• Exigir a emissão de notas fiscais ou recibos em nome do condomínio, quando
da compra de materiais e execução de serviços.
• Manter atualizados e em local seguro os livros contábeis, notas fiscais e
recibos que comprovem os pagamentos.
• Evitar atraso no pagamento de contas, que pode acarretar multas e
prejuízos financeiros.
• Proceder a todos os registros de pagamentos oriundos dos contratos de
trabalho dos funcionários.
• Solicitar, periodicamente, junto aos órgãos governamentais, certidões
negativas, inclusive previdenciárias.
Lembre-se: para fazer valer os seus direitos, os condôminos, inquilinos ou
proprietários devem participar efetivamente das assembléias, cumprir as
deliberações, respeitar e conviver em harmonia.
