Manual do Condomínio

Sua Majestade, o Condomínio

Você costuma ler o quadro de avisos no hall do seu prédio? Sabe quem são as pessoas que administram o seu condomínio? Tem acompanhado os temas debatidos nas reuniões?
Se a resposta é um sonoro NÃO, você não tem com o que se intimidar. Na verdade, você faz parte de um enorme universo, que apenas paga sua taxa mensal de condomínio e que dá graças a Deus por não ser o síndico do edifício.
Mas, se você é ou já foi síndico, conhece bem um condomínio e sabe o quanto é importante tentar promover a harmonia e a ordem entre os moradores. Para isso, existem três documentos fundamentais: a Lei do Condomínio (Lei 4.591/64), a Convenção do Condomínio e o Regulamento ou Regime Interno. Com eles, fica mais fácil impor limites iguais para todos, evitando probleminhas corriqueiros como o uso incorreto da piscina e a eleição do síndico.

*Lei 4.591/64 - decretada em 16 de dezembro de 1964, a lei determina os preceitos de como devem ser feitos a constituição e o funcionamento de todos os condomínios do país.

*Convenção do Condomínio - é um conjunto de direitos e obrigações, aprovado ou modificado por, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio. Sendo aprovada, a Convenção deve constar no Registro de Imóveis e ser respeitada pelos proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros. Não pode contrariar a Lei do Condomínio, e deve conter, entre outras coisas, o modo de escolher o síndico, definir suas atribuições, além da discriminação das partes de propriedade privada e comum aos moradores. (Lei 4.591/64 - artigo 9º).

*Regulamento - refere-se às normas de conduta dos moradores e freqüentadores do condomínio. Impõe normas e penalidades ao uso de áreas como o salão de festas e piscina. Não pode, em hipótese alguma, contrariar a Convenção. Varia de condomínio para condomínio e pode ser atualizado periodicamente.
A definição do Regulamento deve atender à maioria, sem favorecimentos. O ideal é que haja consenso sobre o mesmo, o que geralmente é difícil. Para tanto, muitos condomínios têm elaborado a proposta e distribuído entre os moradores. Após um determinado prazo, eles registram a sua concordância ou suas alterações. Com os dados reunidos, a assembléia geral discute, então, as sugestões e aprova a redação final.

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Ser Síndico - Um exercício

Assumir responsabilidades pelo gerenciamento do condomínio requer bom senso, disponibilidade e planejamento. Ao assumir o cargo, o síndico deverá ter em mãos uma avaliação das necessidades do condomínio e do conjunto dos moradores.
A condição de síndico é uma circunstância, não uma profissão. Por isso é importante que as eleições sejam constantes. Não é saudável que o mandato do síndico se transforme em uma ditadura. O síndico não é dono do prédio. É apenas aquele que, durante um determinado tempo, representa uma comunidade.

A Eleição - Vivendo em democracia :

Em todo condomínio deve existir a figura de um síndico que administre e seja responsável pelo seu funcionamento. Na forma prevista pela Convenção, será eleito um síndico, cujo mandato não poderá exceder dois anos, sendo permitida a sua reeleição. (Lei 4.591/64 - artigo 22).
*O critério eletivo é por maioria simples, ou seja, ganha quem tiver a metade dos votos mais um.
Lembramos que a lei fala em ELEIÇÃO e não em escolha ou sorteio, e, por isso, qualquer critério que não o eletivo, é nulo de pleno direito. Caso seja estabelecida uma remuneração para o síndico, o que deve ser previsto na Convenção, poderá ser através de um pró-labore ou isenção das cotas condominiais ordinárias.

Se você foi eleito síndico, saiba quais são as responsabilidades básicas :

a) Representar, ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns aos moradores.
b) Exercer a administração da edificação, ou do conjunto de edificações, no que diz respeito à sua vigilância, moralidade ou segurança, bem como os serviços que interessam a todos os moradores.
c) Praticar os atos que lhe atribuírem as Leis, a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno.
d) Impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno do Condomínio.
e) Cumprir e fazer cumprir a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia de condôminos.
f) Prestar contas à assembléia dos condôminos.
g) Manter arquivada toda a documentação relativa ao condomínio durante cinco anos para eventuais necessidades de verificação contábil.
(Lei 4.951/64 artigo 22)

Administrar um condomínio - Os verbos que farão parte do seu novo dia-a-dia

01. Organizar o quadro de funcionários, designando-lhes atribuições, deveres e obrigações.
02. Admitir e demitir empregados e estabelecer salários.
03. Contratar advogados, engenheiros, contadores e todo tipo de profissional necessário para a defesa dos interesses do condomínio.
04. Ter sob a sua guarda, para a transferência futura ao seu sucessor, todos os seus documentos, livros, valores, plantas, etc, de propriedade do condomínio.
05. Cobrar as cotas condominiais aprovadas por assembléia geral.
06. Receber e dar quitação em nome do condomínio.
07. Movimentar contas bancárias do condomínio.
08. Elaborar orçamento anual, com a participação do conselho consultivo.
09. Enviar, mensalmente, um resumo das receitas e despesas do condomínio para todos os condôminos.
10. Convocar as assembléias gerais ordinárias e extraordinárias.

Agora é com você e seu "Pessoal"
Contratar pessoal. Treinar pessoal. Pagar pessoal. Você terá um mini-exército trabalhando sob a sua administração. Zelador, Porteiro, Vigia, Ascensorista. A quantidade de empregados de um condomínio deve ser proporcional ao tamanho e à complexibilidade do edifício. Ter menos empregados que o necessário não vai trazer economia e sim custos adicionais com horas extras. Sem esquecer que isso compromete a segurança e a manutenção do condomínio.
Mesmo que você decida contratar uma empresa para fazer o recrutamento e uma pré-seleção, não abra mão de entrevistar, pelo menos, os finalistas. Procure saber o máximo sobre um funcionário antes de contratá-lo. Afinal, ele vai cuidar da sua casa e da casa das pessoas que elegeram você. As empresas costumam solicitar atestados de antecedentes criminais aos candidatos, mas confirme se esse procedimento foi realizado.

O Subsíndico e o Conselho Consultivo - Você não está sozinho

O subsíndico tem a função estratégica de substituir o síndico quando for necessário. Só porque você é síndico não significa que não pode tirar férias e viajar, ou até mesmo ficar doente. O conselho consultivo é o órgão de consulta e assessoramento do síndico, composto por três condôminos e igual número de suplentes, com mandatos que não poderão exceder dois anos, sendo permitida a reeleição (Lei 4.951/64 - artigo 23). O conselho é importante porque, além de opinar sobre os problemas do condomínio, "fiscaliza" a atuação do síndico. Todas as suas ações estarão sendo avaliadas previamente e a escolha das prioridades ficará mais fácil.

Mas, atenção:
A figura do subsíndico, se prevista na Convenção, será eleita da mesma forma que o síndico e o mandato não poderá exceder a dois anos, sendo, também permitida a reeleição (Lei 4.951/64 - artigo 22). A principal função do subsíndico é substituir o síndico em seus impedimentos eventuais. Se o impedimento for definitivo, terá que ser convocada uma Assembléia Geral para eleger um novo síndico.
As Implicações Civis / Penais do Síndico - O síndico negligente pode responder civil ou criminalmente por atitudes ou acontecimentos relacionados ao condomínio. Por isso, uma assessoria especializada - pessoa física ou jurídica - é muito importante.

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Hoje é Dia de Assembléia

Uma vez por ano, deve ser realizada a Assembléia Geral Ordinária (AGO) dos condôminos, onde são discutidos temas da ordem do dia, é realizada a eleição do síndico e aprovadas pela maioria dos presentes as verbas para as despesas do condomínio. Essas verbas são calculadas sobre gastos com a conservação do edifício e a manutenção dos seus serviços para o exercício seguinte (Lei 4.951/64 - artigo 24).
Outras assembléias, no entanto, podem ser realizadas durante o ano. É o que se chama Assembléia Geral Extraordinária (AGE), que aborda assuntos não discutidos na AGO, de interesse geral e imediato. É o caso, por exemplo, de despesas extras, obras e modificação na Convenção.
Para a convocação de uma AGO ou AGE, deve ser feito um edital, com data, horário, local, ordem do dia e resumo da matéria a ser discutida. Quando a reunião termina, uma ata é elaborada, com assinaturas do presidente e do secretário. Os condôminos deverão ser comunicados sobre as deliberações, nos oito dias subseqüentes à assembléia.

Faça render ainda mais as assembléias :

Para atrair mais pessoas às assembléias, o síndico não pode esquecer de:
· Entregar a convocação de forma protocolada para todos os moradores.
· Estabelecer o horário da reunião, segundo a opinião dos condôminos.
· Divulgar a assembléia em cada cantinho do edifício. Lembre a todos que encontrar no elevador; espalhe diversos editais e avise os funcionários do prédio.
· Discutir exaustivamente com o conselho consultivo os assuntos que serão avaliados durante a reunião. Com esse apoio, você torna ainda mais claros os seus objetivos.
· Compor a pauta do dia com poucos itens, para facilitar a determinação de um horário aproximado para o término da reunião.
· Verificar as condições gerais do local, quanto à ventilação e à iluminação. Não esqueça de arrumar a sala, colocando cadeiras em círculo ou elipse. Assim não há posição dominante.
· Entrosar todos os membros do grupo. Apresente os novos moradores.
· Expor bem a pauta da reunião e ouvir as opiniões dos presentes. Isso é importantíssimo. Principalmente antes de uma votação.
· Evitar sair do assunto da ordem do dia. É por causa desses desvios de conversa que não sobra tempo para deliberar os temas pautados.
· Ter sempre à mão a Convenção e o Regulamento Interno. Em caso de dúvidas, não hesite em consulta-los.

Outras dicas:

Como a maior parte das Assembléias é marcada por uma participação que deixa a desejar, compreendendo uma média de presença de 10% a 15% do total de moradores, é bom criar outras formas de estimular a participação dos condôminos. Pode-se optar, por exemplo, por sorteio de prêmios, como uma assinatura de jornal, revista, ou TV a cabo.
Outra opção é a isenção de pagamento do condomínio num determinado mês. Para que essa idéia seja colocada em prática é necessário que ela seja discutida e aprovada em assembléia. Detalhe: o valor do brinde pode ser rateado entre todos os condôminos.

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Obrigações Fiscais e Sociais do Condomínio

Um bom síndico não dorme no ponto. Todo mês, há sempre aquelas datas que não podem ser esquecidas. Existem meses no ano que também são especiais. Marque na sua agenda e tenha sempre tudo em dia. Mas, antes, preste atenção à relação das principais despesas ordinárias e extraordinárias de um condomínio.

Ordinárias:

· Consumo - água, energia, gás, telefone
· Manutenção / Conservação - elevadores, bombas, portões automáticos, piscina, etc
· Administrativas - honorários da administradora, impressos, correio, isenção do síndico
· Materiais - limpeza, peças de reposição, uniformes
· Seguro

Extraordinárias:

· Emergência - vazamentos, entupimentos, quebras de bomba
· Benfeitorias - reformas, compra de equipamentos

Programação do mês:

Programação do ano

*O condomínio é isento do pagamento de IR, ou seja, de declarações perante a Receita Federal.
Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a cota que lhe couber em rateio. Cabe ao síndico arrecadar as contribuições, competindo a ele promover, por via executiva, a cobrança judicial das cotas atrasadas. O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês e multa de até 20% sobre o débito (Lei 4.951/64 - artigo 12).

Os síndicos devem se garantir na lei para cobrar de inadimplentes
A inadimplência é um dos problemas mais sérios e freqüentes na administração de um condomínio. Mas, a Lei 4.951/64 dá muitas garantias aos síndicos, punindo os inadimplentes de maneira exemplar. Prevê, inclusive, a possibilidade de penhora dos bens de condôminos. Estes podem ter até mesmo o seu único imóvel penhorado pois, para o condomínio, o débito é da unidade, não importando se é ou não um bem da família.

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Na hora de contratar uma administradora

As administradoras de condomínio têm facilitado a vida de síndicos e subsíndicos. O mercado está cada vez mais competitivo. Tome alguns cuidados antes de fechar um contrato.

· Pesquise. Não feche com a primeira empresa que surgir. Peça propostas a pelo menos, mais outras três administradoras.
· Certifique-se da qualidade dos serviços. Quando algum representante de administradora visitá-lo, peça uma listagem dos demais edifícios com os quais a empresa trabalha.
· Visite a empresa. Fique de olho nos profissionais. Além do auxílio nas questões burocráticas, a administradora deve apresentar um cuidado todo especial na área de recursos humanos, realizando, por exemplo, treinamentos periódicos de seus funcionários, com profissionais capacitados.
· Preste atenção à conta bancária. Veja se a empresa trabalha com sistema pool, no qual o dinheiro do condomínio fica na conta bancária da administradora, ou pelo sistema de conta bancária própria para cada condomínio. Neste caso, saiba que os moradores podem ter acesso aos extratos bancários, facilitando o controle dos recursos.
· Leia o contrato atentamente. Uma vez definida a empresa, leia e releia o contrato apresentado. Observe bem os serviços que serão prestados e se há cláusula especificando que a administradora é responsável pelo pagamento de multas ou despesas extra decorrentes de seus erros.
· Receita ou Despesa? Veja se a taxa de administração é aplicada sobre as despesas ou as receitas ordinárias e/ou extraordinárias. Defina, junto com o conselho, qual seria a forma mais conveniente para o seu prédio. Preste atenção, também, ao balance mensal, que deve coincidir com o período da movimentação financeira do condomínio.
· Não esqueça os detalhes. O contrato, normalmente, apresenta uma série de itens que fazem a diferença. Procure lê-los com atenção. Verifique o sistema de cobrança dos condôminos atrasados e o número de assembléias a que as administradoras devem comparecer durante o ano, sem cobrar.

*A administradora pode ser destituída mediante aviso-prévio de 30 ou 60 dias, conforme constar no contrato. "

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Manutenção Predial e Segurança

Entre as muitas tarefas de um síndico está a de checar periodicamente alguns equipamentos do condomínio, tais como elevadores, bombas d´água, instalação de gás, antenas coletivas, filtros de piscina, equipamentos de segurança, entre tantos outros. Com isso, ele garante conforto e segurança aos moradores e evita gastos com possíveis reparos.
 
Elevadores

O elevador requer cuidados especiais. Siga as recomendações abaixo e não esqueça: quando houver problemas chame sempre profissionais. O remendo pode sair pior que a encomenda.

1. Infiltração de água nas instalações é bastante prejudicial. Devem estar sempre secos: casa de máquina, caixa de passagem, poço e cabina. Evitar lavagem de piso ou paredes em halls e corredores próximos aos elevadores.
2. O acesso à casa de máquinas, ao poço e à caixa de passagem só deve ser permitido à EQUIPE DE MANUTENÇÃO. A chave que dá acesso a esses locais deve permanecer com o zelador.
3. Em caso de incêndio, não utilizar os elevadores. O abandono do edifício deve ser feito pelas escadas. Os elevadores devem ser conduzidos ao pavimento térreo e depois desligados com as portas abertas.
4. Se o elevador parar entre andares, as pessoas retidas em seu interior devem acionar o botão de alarme e/ou usar o interfone para pedir ajuda. Deve-se também chamar imediatamente a EQUIPE DE MANUTENÇÃO, cujo telefone está afixado no elevador, ou o Corpo de Bombeiros, pelo 193.
5. Respeitar a capacidade máxima de transporte do elevador. É obrigatório afixar no interior da cabina o número máximo de pessoas e o peso máximo permitido.
6. As crianças devem evitar brincadeiras, pulos ou movimentos bruscos no elevador.
7. Antes de abrir a porta do pavimento, certificar-se da presença, no andar, da cabina do elevador.

Piscina

Não existe nenhuma lei específica, nem nada referente na Lei 4.951/64, que discipline o uso da piscina pelos condôminos. Cabe então aos próprios usuários, em Assembléia Geral, especificamente convocada, determinar e disciplinar o seu uso. Neste momento, bom senso é essencial.

Banho de visitas, uso de óleos bronzeadores (que prejudicam o sistema de filtragem), consumo de bebidas e comidas em seu interior, festas e outras possibilidades devem ser levantadas. Pode parecer chato ficar proibindo tanta coisa em área de lazer, mas essa ordem faz parte da manutenção.

Dicas para manter a piscina em ordem:
· Escovar as paredes da piscina para soltar a sujeira acumulada.
· Ajustar o PH (potencial de hidrogênio) em 7,2. Abaixo de 7, a água está ácida e acima de 7,4, alcalina.
· Limpar a superfície da água com cata-folhas ou peneira.
· No final da tarde, realizar uma super-cloração (14 gramas de cloro para cada 1.000 litros de água). · Acionar o filtro, na posição recircular, deixando-o ligado durante toda a noite. No dia seguinte: colocar decantador ou Maxfloc (clarificante ou floculante a HTH). Quantidade: 6ml para cada 1.000 litros de água. Ligar o filtro e deixá-lo funcionando por 8 horas. Durante a filtragem, verificar o estado do filtro. Provavelmente, será necessário desligar a bomba e realizar uma retro-lavagem para limpá-lo.
· Aspirar a piscina, drenando toda a sujeira depositada no fundo.
· Verificar o aspecto da piscina e da água. Se for necessário, repita a operação.
· Repor a água que foi drenada, utilizando, preferencialmente, água saneada. Água proveniente de poços artesianos, minas ou caminhões-pipa podem conter metais que, em reação com o cloro, imprimem à água tonalidades coloridas.
· No inverno, o tratamento pode ser menos intenso que no verão. Basta filtrar a água diariamente e adicionar 4 gramas de cloro granulado para cada 1.000 litros de água, a cada dois dias, checando o nível de cloro livre.
Se preferir, existem empresas especializadas que prestam esses serviços.

Gás

O prédio que tiver instalação central deve constantemente observar a instalação, detectando possíveis vazamentos. No local de vazamento, jamais acionar interruptores, lanterna, acender fósforos, lampiões, ou qualquer objeto que possa gerar faísca. Ventilar o máximo possível o local e fechar o registro de abastecimento. A porta do abrigo do GLP deve ser ventilada (tipo veneziana) e sua localização deve ser de fácil acesso.

Playgrounds

O playground é o espaço preferido pelas crianças. A falta de conservação pode ocasionar acidentes fatais. Reparos, pintura, troca de assentos dos balanços e de areia devem ser constantes. O síndico deve observar, na hora de instalar um balanço ou um escorregador, as características de cada um, distribuindo os brinquedos de forma harmônica. As gangorras e os balanços devem apresentar-se em grupos de dois, mantendo-se distantes uns dos outros. O limite de idade para uso de cada brinquedo deve ser respeitado. Outro item no aspecto segurança é quanto ao piso. Prefira gramado, evitando o concreto ou ardósia. O piso de grama amortece as quedas, amenizando bastante possíveis acidentes.
Fique de olho, também, no desgaste da fachada do prédio, lâmpadas e fusíveis queimados, vazamento de água, etc. Esse acompanhamento deve ser feito quase que diariamente.

Outras medidas

Manter limpos e lubrificados as instalações elétricas e de gás, o sistema de encanamento do prédio e até mesmo o quadro de medidores é fundamental. Procure seguir, também, as recomendações abaixo:
· Garagens: devem ter sistema de ventilação eficiente, que garanta a dispersão dos gases tóxicos provenientes dos escapamentos dos carros. As subterrâneas precisam de um bom sistema e drenagem e isolamento contra umidade nas paredes. Os pilares do edifício e as vagas do estacionamento devem ser pintados com faixas sinalizantes.
· Antena Externa: é indispensável a fixação perfeita e a colocação de aço que a protejam da ação do vento.
· Chaves magnéticas: as das bombas de recalque e da piscina devem sofrer ajustes, trocas e reparos, trimestralmente.
· Calhas da coberta: devem ser limpas mensalmente.
· Caixas de esgoto: devem ser limpas d três em três meses.
· Ralos: exigem limpeza mensal.
· Piscinas: cercas ou redes evitam a aproximação indevida das crianças. O piso que contorna a piscina deve ser de material antiderrapante. A água da piscina precisa receber tratamento químico e recomenda-se pedir exames médicos regulares aos usuários para evitar doenças de pele.
· Saunas: o sistema de aquecimento deve estar sempre em perfeito estado, com manutenção e inspeção periódica. Os pisos também devem ser antiderrapantes. É recomendável fixar uma placa informando que, para usar a sauna, deve-se estar em boas condições de saúde.
· Quadra de Esportes, Salas de Ginástica e Playground: precisam ser bem iluminados e o piso não deve apresentar irregularidades ou partes soltas.
· Portas de Vidro: devem receber avisos de sinalização para que fiquem bem visíveis.
· Pára-raios: é um equipamento de segurança obrigatório e deve receber manutenção permanente. A cada dois anos é necessária uma inspeção por uma empresa especializada.
· Grades: desempenham um papel fundamental para a segurança das crianças, evitando quedas.
· Escadas Enclausuradas: são necessárias para garantir o isolamento dos pavimentos em caso de incêndio.
· Portas corta-fogo: devem ter sistema de fechamento automático e estar em perfeito funcionamento, mas não podem ser trancadas com cadeados.
· Hidrantes: devem estar livres de volumes por perto.
· Extintores: devem sofrer inspeção anual e, a cada 5 anos, teste hidrostático, tratamento da chapa e nova pintura. A etiqueta de identificação deve conter as datas das manutenções.
· Mangueiras: devem ser dobradas de forma aduchada ou ziguezague, e nunca enroladas. A mangueira não pode ter comprimento inferior a 14,70m.

Evite incêndios

· Verifique sempre o estado das instalações elétricas. Antes de consertos e reformas, desligue a chave geral.
· Evite usar benjamins ou extensões. Muitos aparelhos ligados na mesma tomada podem causar sobrecarga e curto-circuito na fiação.
· Para limpar ou consertar aparelhos elétricos, desligue-os da tomada. Nunca mexa no interior de aparelhos de TV e, ao instalar antenas, mantenha distância dos fios elétricos.
. Sacadas próximas à rede elétrica merecem muita atenção. Cuidado com o manuseio de objetos metálicos nesses locais.
. Não passe os fios elétricos debaixo dos tapetes. Muitos incêndios começam assim.
. Desligue os aparelhos corretamente, usando sua tecla ou botão de ligar e desligar. Nunca puxe a tomada pelo fio.
. Aparelhos elétricos no banheiro são um grande risco. Utilize apenas rádios, secadores e barbeadores a pilha. Certifique-se também de que o chuveiro está bem instalado.
. Nunca toque em eletrodomésticos ligados enquanto você estiver trabalhando com as mãos mergulhadas na pia.

 Faça uma coisa de cada vez.

. Se o seu eletrodoméstico começar a fazer barulhos estranhos ou a soltar faíscas, desligue-o imediatamente.
. Mantenha as tomadas vedadas e os aparelhos elétricos fora do alcance de crianças. Oriente seu filho para nunca empinar pipas perto dos fios da rede elétrica, nem retirá-las caso elas fiquem pregadas na rede. Nunca use fios metálicos para empinar pipas.
. Todo cuidado é pouco na hora de mexer com produtos inflamáveis. Siga sempre à risca as recomendações da embalagem.

Cuidado com o fogo!

Tipos de incêndio:
. Fogo em materiais sólidos (ex.: papel, madeira, tecido e algodão). O que apaga: água (esfria, molha e encharca), espuma mecânica (esfria, molha e abafa), gás carbônico (só se for no início do incêndio) e pó químico.
. Fogo em líquido inflamável (ex.: gasolina, tinta e óleo). O que apaga: espuma mecânica (abafa), gás carbônico e pó químico (abafa).
. Fogo em tudo que esteja relacionado com eletricidade (ex.: máquinas, motor e gerador). O que apaga: gás carbônico (não danifica os equipamentos) e pó químico (protege o operador do calor).
Não esqueça: em caso de incêndio chame o Corpo de Bombeiros o mais rápido possível!

Fique atento à infiltração

A infiltração de água em paredes, telhados, lajes e pisos é muito comum em edifícios, podendo ocasionar acidentes e, até mesmo, desmoronamentos. Caracteriza-se principalmente pelo aparecimento inicial de uma área molhada (mancha levemente escurecida), chegando, ás vezes, a escorrer ou pingar. Na maioria dos casos, ela ocorre no sistema de abastecimento de água, nas tubulações de escoamento de águas pluviais ou nas instalações sanitárias, sendo mais comum iniciar-se no apartamento superior.
O ideal é que se faça uma boa impermeabilização enquanto o edifício está em construção. Mas, se ocorrerem infiltrações depois que o prédio for ocupado, é necessário fazer uma séria avaliação do problema.
Uma vez ocupado o prédio, sempre ocorre um processo de acomodação das estruturas, o que pode ocasionar alguma alteração na impermeabilização, prejudicando a sua finalidade. Nesse caso, a firma aplicadora pode fazer uma revisão do trabalho. Mas, a impermeabilização tem um tempo de vida útil e precisa ser refeita respeitando o período de garantia. Consulte firmas especializadas e credenciadas para a execução do trabalho.

Atenção

Antes de furar paredes, procure examinar as plantas hidráulica e elétrica do imóvel. Isso evita que você atinja os canos d'água e provoque curto-circuitos e grandes vazamentos.
Evite riscos de desabamentos
. Alterar a estrutura de edifícios do tipo caixão é inviável, pois as paredes e lajes são apoiadas umas nas outras. Se as inferiores forem removidas, as superiores ficam sem sustentação.
. Qualquer reforma que implique na derrubada de paredes, lajes ou vigas deve ser acompanhada por um especialista.
. É necessário fazer a manutenção anual do prédio.
. As infiltrações devem ser resolvidas logo, para que a água não oxide a ferragem da construção e comprometa a obra.
. As rachaduras devem ser acompanhadas com atenção. Principalmente se estiverem localizadas nos pilares ou vigas do edifício.

Segurança é fundamental

Nos dias de hoje, todo cuidado é pouco quando o assunto é segurança. Preste atenção às nossas sugestões.

Para o síndico:
. Na hora de contratar um funcionário, exija informações pessoais e referências de trabalhos anteriores.
. Obrigue o uso de crachás.
. Mantenha na portaria um sistema de alarme que toque em algum prédio vizinho, em caso de emergência.
. Levante a ficha dos funcionários dos apartamentos, com nome, número de documentos e foto. Essas fichas devem ficar na portaria.
. Evite o uso de armas pelos funcionários e o uso de uniformes chamativos.
. Exija do porteiro ou zelador que o morador seja sempre avisado de alguma visita ao prédio ou ao seu apartamento.
. Oriente o porteiro e o zelador sobre a não entrada de vendedores, entregadores de pizza ou flores.
. Não permita que os empregados dos prédios aceitem chaves dos condôminos, mesmo que por pouco tempo.
. Se for possível, instale o interfone de modo que as pessoas tenham que acessá-lo para falar com o porteiro, o que já garante maior segurança. Lembre-se também de fazer a manutenção mensal do interfone, que, uma vez quebrado, ocasiona uma série de transtornos.
. Sugira a utilização de correntes e cadeados nas bicicletas e motos dos moradores.
. Recomende ao porteiro que exija a identificação de empregados de outras empresas que venham prestar algum serviço no edifício ou em algum apartamento.
. Utilize portões eletrônicos nas garagens e instale um sistema eficaz de segurança, com alarmes, circuitos de TV, sensores, rádios transmissores e receptores.

Para os moradores:
. Ao entrar no prédio com o carro, tome cuidado e verifique se há outro veículo atrás do seu.
. Evite deixar objetos de valor no carro.
. Não abra a porta do apartamento para desconhecidos.
. Oriente seus filhos a não comentarem o que você faz, quanto ganha e se tem planos de viagem.
. Acate sempre o que ficou estabelecido nas regras do condomínio, incluindo aí as instruções dadas aos porteiros e demais funcionários do prédio.

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Seguro morreu de velho

É lei: o síndico é responsável pela contratação dos seguros obrigatórios para o condomínio. Pesquise a empresa que oferece a melhor proposta e não corra riscos. Seguro contra incêndio ou outros sinistro (Lei 4.951/64 - artigo 13), seguro de vida em grupo de empregados (Convenção Coletiva - Cláusula 6ª), de responsabilidade civil do condomínio, vidros e riscos diversos são básicos.
O prazo para contratação é de 120 dias após o habite-se sob pena do condomínio ficar sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial. Também existem empresas que oferecem seguro contra roubo de toca-fitas, bicicletas e até motos na garagem.

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Higiene é bom... e todo mundo gosta

Um edifício limpo e bem cuidado é sempre agradável, além de diminuir os riscos à saúde. Fazer tratamento adequado da água do prédio, e realizar a limpeza periódica da fossa também ajudam a evitar doenças. Confira abaixo, essas e outras medidas necessárias para a higiene do seu prédio:

. Detetize as áreas comuns. E tente convencer os moradores a fazerem o mesmo em cada apartamento. A detetização deve ser feita de seis em seis meses.
. Providencie a lavagem e desinfecção semestral das cisternas e caixas d'água por meio de empresas especializadas. Para manter a qualidade da água, algumas empresas realizam tratamentos tão eficazes que eliminam até mesmo partículas de ferro.
. Faça exames médicos periódicos dos empregados. É lei: a NR-7 e a NR-9 (normas regulamentadoras), do Ministério do Trabalho, deixam claro que todos os empregados são obrigados a cumpri-las, sob risco de pagarem pesadas multas. NR-7 - Programa de Controle Médico da Saúde Ocupacional / NR-9 - Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA).
. Evite problemas de entupimento dos canos, fazendo um trabalho de conscientização com os moradores. É importante executar reparos anuais, para impedir o acúmulo de crostas nos canos.
. Peça ao condômino que comunique, por escrito, a existência de um morador que esteja com doença contagiosa.
. Confira como está sendo feita a limpeza da água da piscina e se a qualidade está exata.
. Mantenha sempre um kit de primeiros-socorros na portaria, para o caso de algum funcionário ou morador se machucar.
. Peça um cuidado todo especial aos funcionários na hora de lidarem com produtos tóxicos de limpeza. O uso de luvas e botas é importante para evitar irritações na pele.

Como economizar água:

Em época de racionamento, economizar água é uma obrigação de cada morador. Evite desperdícios:
. Tome banhos curtos.
. Regule a válvula da descarga.
. Conserte rápido os vazamentos.
. Não use o sanitário como lixeiro.
. Mantenha a torneira fechada as escovar os dentes ou ao se barbear.
. Se a pressão nas torneiras é elevada, utilize um disco limitador de vazão.
. Utilize balde ou escovão.
. Não use água como vassoura.
. Regue as plantas ao amanhecer ou à noite.

Como economizar energia elétrica :

Você sabia que a energia elétrica é responsável por 12% a 30% das despesas de um condomínio? Eis algumas dicas importantes para diminuir o consumo do seu edifício:
. Mantenha acessas apenas as luzes necessárias. Procure, ao máximo, usar a iluminação natural, abrindo janelas e persianas de ambientes como hall, sala de visitas, salão de festas e salão de jogos.
. Substitua as lâmpadas incandescentes por lâmpadas PL (fluorescentes compactas) nos banheiros, cozinhas e estacionamento interno.
. Instale minuterias temporizadas ou sensores nos corredores de prédio e escadarias.
. Nos estacionamentos externos e jardins, troque as lâmpadas mistas ou a vapor de mercúrio pelas de vapor de sódio.
. Instrua os condôminos e funcionários a chamarem apenas um elevador. Nunca os dois ao mesmo tempo.

Vale destacar que:

40Kg de papel evitam o corte de uma árvore
1 tonelada de latinhas usadas evita que o homem vá colher na natureza 5 toneladas de bauxita.

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Temas Polêmicos

Animais em apartamentos :

Um dos problemas mais comuns em condomínios é quanto à presença de animais em apartamentos. Os regulamentos normalmente proíbem, mas alguns, se houver concordância geral, permitem a presença de animais de pequeno porte. No caso do cão de um morador morder o vizinho, a responsabilidade é toda do proprietário do animal. Mas, atenção: se o regulamento interno do condomínio proíbe a manutenção de animais, o síndico pode ser acionado por "responsabilidade solidária".

Lei do Silêncio

Para fazer valer o silêncio num condomínio, o morador pode apoiar-se nas seguintes normas legais: Código Civil, art. 554; Lei do Condomínio, arts. 10, III, e 19; Lei das Contravenções Penais, art. 42; Portaria do Ministério do Interior 092 de 19-6-80; além das leis municipais.
Só que o bom senso ajuda a evitar constrangimentos. Som alto às seis horas da manhã de um domingo é um abuso. Mas, se uma festinha infantil, no sábado à noite, for além do horário permitido não é o fim do mundo. Procure ser tolerante, amanhã pode ser a sua festa.

Quem paga: o Inquilino ou o Proprietário?

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Bibliografia Sugerida

1. Manual do Síndico e do Condomínio. SIMOES, Dr Luiz a. Ed. Ediouro.
2. Condomínio - Administração, Órgão Administrativo, Síndico, Assembléia. FRANCO, J. Nascimento - Rev. dos Tribunais
3. Condomínio Tradicional no Direito Civil. MALUF, Carlos Alberto Dabus. Ed. Saraiva.
4. Condomínio e Locações - Outras Questões. VILLAS BOAS, Darley - Edições Trabalhistas.
5. Condomínio Urbano. VILLAS BOAS, Darley. Ed. Destaque.
6. Condomínio. LOPES, João Batista.
7. Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis. MEZZARI, Mario Pazutti.
8. Revolucionando o Condomínio. SCHWARTZ, Rosely Benevides de Oliveira. Ed. Saraiva.
9. Condomínio Predial - Administração e Manutenção. ALBUQUERQUE, Rubens Correa de. Ed. Ediouro.

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