Entre as décadas de 40 e 60,
sem nenhum incentivo governamental, o crédito imobiliário era oferecido pela
Caixa Econômica Federal, pelo Instituto de Previdência Social e pelos bancos
privados. Com a criação da Fundação da Casa Popular em 1946, primeiro órgão
federal destinado a promover a habitação social, o Estado começa a
participar do financiamento da habitação, mas é somente em 1964, através da
Lei 4.380, de 21 de agosto de 1964, que o Sistema Financeiro da Habitação é
criado, nos moldes que hoje é conhecido, sendo também criado, pela mesma
lei, o Banco Nacional da Habitação, a quem foi atribuída
a gestão central do SFH.
Referida lei criou uma espécie de "Código da Habitação",
estabelecendo normas para proteção do
mutuário e do sistema, o que lhe atribuiu um caráter social, na medida que
visava assegurar uma forma de aquisição de moradia.
A mesma lei determinou ainda a origem dos recursos
para o sistema, criando a Caderneta de Poupança (ainda que sem essa
denominação), e que até hoje fornece recursos ao SFH, determinando também a
forma de aplicação desses recursos.
Determinou, em seu artigo 5º, a obrigatoriedade da adoção da correção monetária, fixando que esta será aplicada por índice "que reflita adequadamente as variações do poder aquisitivo da moeda nacional".
O Sistema Financeiro de Habitação foi criado pelo governo
federal, como dissemos, através da lei no 4.380, de 21 de agosto de 1964,
com o objetivo de facilitar a aquisição de moradia própria, principalmente
pelas camadas de baixa renda da população. Segundo as regras, a casa obtida
pelo mutuário seria para utilização deste e de sua família, sendo que a lei
prevê a rescisão do contrato de financiamento em caso de locação, venda do
imóvel sem anuência do agente financeiro ou inadimplência do mutuário.
O Fundo de Compensação de Variações Salariais -
FCVS, nasceu em 1967 para garantir o pagamento de eventuais resíduos de
saldos devedores dos mutuários ao fim do prazo contratual. Como as
prestações na época eram reajustadas de ano em ano e o saldo devedor tinha
correção trimestral, foi criado em 1969 o Coeficiente de Equiparação
Salarial para reduzir possíveis resíduos.
As duas fontes tradicionais de recursos são a Caderneta de Poupança e
o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). A Caderneta é a principal.
Por lei, 70% da captação deve ser destinada a financiamentos habitacionais,
sendo que, deste total, 80% devem ser aplicados em operações do SFH, e o
restante, em operações a taxas de mercado, conhecidas como Carteiras
Hipotecárias.
Em 1988 foi extinto o Banco Nacional da Habitação, sendo passado à Caixa Econômica Federal a gestão do Sistema Financeiro da Habitação.
Durante os anos seguintes, diversos normativos legislativos ou do poder executivo vieram adaptar ás situações novas as regras do Sistema Financeiro da Habitação, sem, entretanto, alterar a estrutura fundamental, qual seja, os reajustamentos dos créditos concedidos estariam vinculados à categoria profissional do mutuário e o saldo devedor deveria submeter-se aos reajustamentos em função da correção monetária.
Em 1988, com a promulgação da nova Carta Magna, ficou estabelecido que "o sistema financeiro nacional (e dentro dele o Sistema Financeiro da Habitação) será regulado em lei complementar (art. 192, CF).
A lei complementar é uma lei editada de forma especial pelo Congresso Nacional, exigindo "quorum" diferenciado e certos requisitos não exigidos para edição de leis ordinárias. Entretanto, não houve, após a Constituição de 1988 a edição de qualquer lei complementar, sendo, portanto, a Lei 4.380/64 (carro chefe do sistema) e leis posteriores que não lhe altere os princípios básicos absorvida pela Constituição como lei materialmente complementar.
Ocorreu, entretanto, em 1991, a edição da Lei 8.177/91 (lei ordinária), que criou a Taxa Referencial - TR, modificando, estruturalmente, as regras do Sistema Financeiro da Habitação.
O sistema é regulado ainda hoje pela Lei n. 4.595, de
31/12/64, agora promovida a lei materialmente complementar, em virtude da
disposição do art. 192 da Constituição.
O Coeficiente de Equiparação Salarial - CES
A função do Coeficiente de Equiparação Salarial é majorar a prestação
inicial em um percentual suficiente para cobrir eventuais diferenças que
possam sobrevir em função da existência de inflação superior aos percentuais
de reajustamento de salário da categoria profissional do Mutuário. Está,
pois, diretamente ligado ao Plano de Equivalência Salarial por Categoria
Profissional - PES/CP, criado pelo Decreto-lei 2.164/84.
O Fundo de Compensação das Variações Salariais - FCVS
O Fundo de Compensação das
Variações Salariais tem por escopo garantir recursos para quitar os
descompassos entre a forma de reajuste do saldo devedor e o das prestações
mensais.
Embora
a adoção da Tabela Price nos financiamentos habitacionais resulte em
prestação necessária e suficiente para a liquidação do empréstimo ao final
do prazo e à taxa de juros acordados, a situação muda de figura com a
inserção de índices e periodicidade díspares entre aqueles praticados junto
ao saldo devedor (hoje a Taxa Referencial) e às prestações (os de reajuste
da categoria profissional). Isso acaba por resultar, ao final do prazo, em
resíduo, caso os reajustes salariais sejam menores que daqueles aplicados ao
saldo ou, ao menos, em periodicidade maior, ou em liquidação antecipada,
caso ocorra o contrário.
Criou-se
o CES, ou seja, um acréscimo à prestação originalmente calculada pela
fórmula "Price", justamente para cobrir ou reduzir essa diferença, a qual,
por fim, ficaria a cargo do FCVS.
Assim, a finalidade do Fundo de Compensação das Variações Salariais – FCVS é a de, através de contribuições mensais embutidas nos encargos pagos pelos mutuários ao decorrer do prazo contratual, assumir, em nome do mutuário, eventuais resíduos ao término deste prazo. Uma vez pagas todas as prestações, o agente financeiro nada mais poderá exigir do mutuário, independentemente da existência de resíduo.
Com
a edição da Lei 10.150/00 os contratos de Mutuários
anteriores a 1997 e com previsão de cláusula do FCVS,
podem ser quitados pelos agentes financeiros.
A "Tabela Price" - ou "Sistema Francês de Amortização" foi idealizada por Richard Price (1723-1791), - e instituída no SFH em 1969, pela Resolução n° 36 do BNH, de 18 de novembro daquele ano e, como o próprio nome diz, é um método adotado principalmente na França e países europeus para cálculo e amortização de empréstimos a longo prazo.
A chamada "Tabela Price" consiste numa série uniforme de recuperação de capital para pagamentos em prestações iguais e sucessivas, sendo estas de parcelas de amortização e juros, que devem variar ao longo de "n" períodos, tendo por lógica que ao final da série de pagamentos o empréstimo será liquidado.
Mostramos abaixo um exemplo. Um financiamento de R$ 1.000,00, sujeito à taxa de 8% ao ano, para ser pago em 4 anos, em parcela anuais sucessivas:
Financiamento: R$ 1.000,00,
Taxa de Juros: 8% ao ano, Períodos: 4
(quatro)
Coeficiente (apurado pela fórmula Tabela Price):
0,301920804
Ano Saldo Devedor Amortização Juros Prestação total
00
1.000,00
-
-
-
01
778,08
221,92 80,00
301,92
02
538,40
239,67 62,25
301,92
03
279,56
258,85 43,07
301,92
04
0,00
279,56 22,36
301,92
Soma 1.000,00 + 207,68 =
1.207,68
Veja que ao final do período de amortização o saldo devedor torna-se nulo.
Os Seguros no S.F.H.
Os Seguros no Sistema Financeiro da Habitação tem duas
finalidades distintas: MIP (morte e invalidez permanente) e DFI (danos
físicos ao imóvel). Se faz necessária a cobrança
dos prêmios de seguro, em função dos riscos físicos a que se submetem os
financiamentos de longo prazo e até mesmo em benefício do próprio mutuário e
seus dependentes.
Correção monetária, como diz o texto da própria lei originária do SFH, é um índice que se destina a preservar o poder aquisitivo da moeda, isto é, mantenha o poder de compra de um valor sem que entretanto, nada lhe seja acrescido.
Assim, um valor tomado emprestado ficaria sujeito a dois fatores:
a Correção Monetária - que manteria o poder de compra do valor tomado com base na inflação;
a taxa de juros - que seria o verdadeiro ganho do mutuante;
No Sistema Financeiro da Habitação, como os recursos tem, historicamente, origem nos depósitos da Caderneta de Poupança e nos depósitos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - FGTS, a correção monetária aplicada, até o ano de 1991, foram os mesmos atribuídos a estas carteiras.
Entretanto, com o advento da Lei 8.177, de 1º de março de 1991, restou alterada a forma de reajuste dos depósitos da poupança e do FGTS, que passaram a ser vinculados à Taxa Referencial - TR, por força do disposto no art. 12 daquela Lei, com isso também os saldos devedores do SFH passaram a ter tal reajustamento.
O Plano de Equivalência Salarial - PES
O Decreto-lei 2.164, de 19 de setembro de 1984, em seu artigo 9o, determinou que "os contratos para aquisição da casa própria, através do SFH, estabelecerão que, a partir do ano de 1985, o reajuste das prestações neles previsto corresponderá ao mesmo percentual e periodicidade do aumento de salário da categoria profissional a que pertencer o adquirente".
Como dissemos, a equivalência, em qualquer setor, mas aqui especificando o habitacional, tem por fundamento a reposição da perda (ou ganho) do poder aquisitivo da moeda, visando, ao mutuário: que esta reposição seja equivalente à que lhe foi atribuída no salário e a possibilidade de ter o aumento em seus encargos mensais proporcionais aos seus aumentos de rendimentos; e, ao agente financiador: que o valor do encargo mensal recebido não seja defasado pela perda inflacionária.
Em 1990, através da lei 8.004,
ficou determinado que as prestações vinculadas ao Plano de Equivalência
Salarial por Categoria Profissional seriam reajustadas no mês seguinte ao em
que ocorresse a data-base da categoria profissional do mutuário
(estabelecendo, assim, uma periodicidade anual) aplicando-se o Índice de
Preços ao Consumidor - IPC, apurado na respectiva data-base.
A Carteira Hipotecária é um contrato com condições mais livres de financiamento do que o SFH, ou seja, não obedece regras pré-fixadas por lei, é uma negociação livre entre a instituição financeira e o candidato. Pode-se dizer até que é um contrato firmado exclusivamente por normas internas dos bancos. Nessa linha, a instituição financeira utiliza recursos próprios para conceder o crédito e o mutuário pode adquirir um imóvel com valor acima dos R$ 300 mil estipulada pelo SFH, pois não existe um limite legal. O financiamento também pode ultrapassar os R$ 150 mil. Não há limite de prazo. Por tudo isso, as taxas de juros também são mais salgadas: costumam oscilar entre 14%, 16% e até 18% ao ano, ante os 12% ao ano das linhas do SFH. Nas demais condições, os bancos costumam adotar regras similares às dos financiamentos concedidos pelo SFH. Na Carteira Hipotecária, também as prestações são corrigidas pelo mesmo índice que corrige as cadernetas de poupança. Hoje, esse índice é a Taxa Referencial (TR). Também fica a cargo das instituições financeiras avaliar o grau de comprometimento da renda para pagar as prestações. Normalmente, o critério adotado é que a prestação não ultrapasse um limite entre 20% e 30% da renda familiar. Assim como ocorre nos financiamentos pelo SFH, na Carteira Hipotecária já na assinatura do contrato o comprador - que paga o imóvel com o dinheiro emprestado pelo banco - assume a condição de proprietário. Porém, como garantia de empréstimo o imóvel fica hipotecado ao banco.
O SFI - Sistema Financeiro Imobiliário
O SFI é uma modalidade de financiamento, criada em 1997. A principal diferença do SFI para os demais sistemas é que os contratos prevêem alienação fiduciária do imóvel como garantia, e não a hipoteca. A alienação fiduciária é um tipo de garantia que dá maior segurança ao banco. Por este contrato, o imóvel fica sendo de propriedade do banco até o momento em que o comprador quita o financiamento. Com isso, o comprador tem somente uma concessão de uso e a instituição financeira pode reaver o imóvel com maior facilidade em caso de inadimplência, num prazo máximo de 90 dias. Outra diferença em relação aos demais produtos é a fonte de recursos utilizados para o financiamento. Os recursos ao fruto da aplicação de empresas brasileiras e estrangeiras no mercado. Para reunir os fundos de financiamento, os bancos emitem títulos com lastro imobiliário, que são vendidos para investidores no Brasil e no exterior. Nos financiamentos do SFI, o mutuário também pode usar seu FGTS tanto para pagar o valor de entrada do imóvel quanto para amortizar ou quitar o saldo devedor. Nesse caso, o contrato seguirá às regras dos SFH (taxa de juros de 12% ao ano, valor máximo de avaliação do imóvel em R$ 300 mil e limite de financiamento de R$ 150 mil). Se o cliente não utilizar o FGTS, as partes têm então liberdade para estipular de juros e valores. Os juros nessa linha, quando na faixa livre de contratação, se aproximam dos da Carteira Hipotecária (entre 12% e 16% ao ano), para imóveis com valor superior a R$ 300 mil. A correção monetária é pelo índice de correção da caderneta de poupança (hoje, a TR).
A instituição do Sistema de Financiamento
Imobiliário (SFI), em 1997, criou as condições necessárias para uma nova e
importante fase do financiamento imobiliário no Brasil. A partir de meados
da década de 80 ficaram claras as dificuldades do Sistema Financeiro da
Habitação (SFH), nos moldes em que foi desenhado, para atendimento da
demanda de crédito habitacional. A análise da experiência de vários países
mostra que o crescimento do financiamento habitacional está intimamente
ligado à existência de garantias efetivas de retorno dos recursos aplicados,
autonomia na contratação das operações e um mercado de crédito imobiliário
capaz de captar recursos de longo prazo, principalmente junto a grandes
investidores. Desta forma, o SFI foi criado pela Lei nº 9.514, de 20 de
novembro de 1997, segundo modelo delineado a partir dos mais modernos
mercados de financiamento imobiliário, inclusive latino-americanos,
inspirados no modelo norte-americano, tendo por princípio a integração das
operações imobiliárias com o mercado de capitais, viabilizando o mercado
secundário de títulos imobiliários. Outras características relevantes do SFI
são a instituição de um novo título de crédito, o Certificado de Recebíveis
Imobiliários (CRI), afixação de regras para a criação de Companhias
Securitizadoras, o procedimento para securitização de créditos imobiliários,
a instituição do regime fiduciário sobre créditos imobiliários e a
introdução, na legislação brasileira, da alienação fiduciária de imóveis,
instrumento fundamental para a garantia efetiva das operações de
financiamento imobiliário. O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI),
uma nova espécie de valor mobiliário, de emissão das Companhias
Securitizadoras, foi criado para a captação de recursos dos investidores
institucionais, em prazos compatíveis com as características do
financiamento imobiliário, objetivando, assim, condições para um mercado
secundário de créditos imobiliários. As Companhias Securitizadoras foram
criadas nos moldes das empresas similares americanas, tendo por finalidade a
aquisição e securitização de créditos imobiliários em geral e a emissão e
colocação principalmente de Certificados de Recebíveis Imobiliários no
mercado. As Securitizadoras adquirem os créditos imobiliários junto às
chamadas "empresas originadoras", ou seja, as instituições financeiras
autorizadas a operar no SFI, concedendo empréstimos para a aquisição ou a
produção de imóveis. As operações de financiamento imobiliário no SFI são
livremente efetuadas pelas entidades autorizadas a operar no sistema - as
caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os
bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito
imobiliário, as associações de poupança e empréstimo e as companhias
hipotecárias. Outro poderoso estímulo à concessão do crédito imobiliário
introduzido pela Lei nº 9.514/97, por garantir celeridade na recuperação do
crédito, foi a instituição da alienação fiduciária de bem imóvel. Pelo
contrato de alienação fiduciária, o proprietário de um imóvel efetuará, em
garantia do respectivo financiamento para aquisição desse imóvel, a
alienação em caráter fiduciário do imóvel à entidade financiadora,
transferindo a esta a propriedade fiduciária e a posse indireta. Até a
liquidação do financiamento, o devedor será possuidor direto do imóvel. Em
tais condições, oferecendo garantias firmes aos investidores e aos
financiadores e liberdade de negociação entre as partes interessadas, o SFI
representa a efetiva modernização do mercado imobiliário no País.
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