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Investindo em Imóveis

"Wall Street é o único lugar onde as pessoas chegam de Rolls-Royce para se aconselhar com aqueles que pegam o metrô. "
Warren Buffett

O mercado imobiliário é como um tripé

Existem três formas de lucrar com o mercado imobiliário. Você pode usá-lo para gerar Dinheiro... Fluxo de Caixa... ou Bens (Construção de Riqueza). Dinheiro é o que a própria palavra diz, dinheiro na sua mão, hoje. Fluxo de Caixa é dinheiro no tempo. E Bens são o pote de ouro no fim do arco-íris. É potencial futuro.

Qual destes tem mais valor?

Na verdade isto depende de onde você está em seu programa de investimento, não é? Se você está apenas começando, não há dúvidas que dinheiro é o mais importante. Dinheiro na mão lhe dá opções. Você pode melhorar seu padrão de vida, guardar suas economias, acelerar seu programa de investimentos, doar para sua entidade beneficente preferida, sair de férias, e a lista continua.

O fato é que se você está atrás de Fluxo de Caixa por um tempo, uma bolada em dinheiro provavelmente faria bem neste momento.

O erro que a maioria de nós comete

Verdade seja dita, a maioria de nós comete alguns erros. Quando se fala em investimento em imóveis, nós compramos uma apostila e vamos à rua começar a acumular propriedades. Pensamos que podemos obter um saudável fluxo de caixa enquanto acumulamos bens para o futuro. Nos divertimos até que um dia acordamos e descobrimos que estamos falidos.

Claro, se conseguirmos chegar ao fim do arco-íris, pegamos nosso pote de ouro. Ou não? E se algo acontecer no meio do caminho? Nós falimos, ou morremos, ou piramos (uma possibilidade bem real se ela ainda não aconteceu!). Muitas coisas podem acontecer ao longo do caminho.

Um pequeno segredo oculto

A Coisa que os Gurus nunca contam é que é difícil chegar ao cume da montanha. Lares para famílias pequenas são um grande investimento... mas são no máximo um empate. Claro que você pode comprar com um fluxo de caixa positivo, mas quanto é o necessário?

Poucos investidores levam em consideração todos os custos associados com o fato de ser dono de propriedades. Há taxas, manutenção, seguro, administração, períodos vagos, melhoria do capital, custos de serviços, etc.

O Fluxo de Caixa pode ser ilusório. O imóvel sempre vai custar mais do que esperamos.

Qual é a resposta?

Muitas pessoas pensam que a forma de ultrapassar este problema é super-alavancando suas propriedades. Compre por R$ X... pegue financiamento de R$ X + R$ Y... coloque dinheiro no bolso... a propriedade ainda tem um fluxo de caixa positivo... e siga adiante seu feliz caminho fazendo isso de novo e de novo.

Qual o sentido disso tudo? Dívida é o que faz as pessoas irem à falência. Quando suas dívidas são maiores que seus bens, adivinha o que?
Você está falido! Quebrado! Na rua da amargura!

O time do "Sem entrada" vem pregando esta estratégia de investimento por anos. Mas olhe para todas as falências que eles deixaram no caminho. O mais engraçado é que quando eles voltam a caminhar novamente, eles voltam a cometer o mesmo erro. Nunca se dão conta.

Dinheiro emprestado não é lucro. É despesa, pura e simples. Não se engane em pensar de outra forma.

Se você quer realmente experimentar a Paz Financeira... trabalhe para eliminar as dívidas de sua vida. Pense nisto por um momento. Como lhe pareceria não dever nada a ninguém? A resposta é que isso é muito bom!

”Investir em Imóvel é uma arte e não uma ciência. Todo rico que eu conheço investe em imóveis".
”Em termos de liquidez, é preferível ter a pior casa de um bom bairro do que a melhor casa de um bairro ruim”.

Paulo Ilha - Consultor em Brasília/DF

Ganhe dinheiro em primeiro lugar


Não me entenda mal. A estratégia de "Comprar e Manter" tem seu lugar  no seu programa. É um grande programa de construção de riqueza. Só não é a forma de começar.

Você precisa aprender a ganhar dinheiro em primeiro lugar!

A forma mais fácil de ganhar dinheiro com imóveis é "Comprar e Vender ". Mais, existem várias outras vantagens que você terá pelo caminho que irão ajudá-lo a acelerar seu programa de construção de riqueza.

Existem duas formas de completar nossa missão. Uma é "Compre baixo/Venda alto". Simplesmente saia às ruas, compre uma propriedade abaixo do preço de mercado e revenda a preço de mercado. Algum dia terei camisetas com a inscrição: "Quando todas as outras estratégias de investimento falharem... Compre baixo e Venda alto!"

Compre no atacado, venda no varejo. Tem funcionado desde o início dos tempos.

Projetos de habitação caem como uma luva neste cenário. Que boa forma de produzir um saudável lucro enquanto faz algo benéfico para sua comunidade.

A outra estratégia que a maioria das pessoas não sabem nem que existe é "Compre baixo, Venda baixo".

Esta estratégia é quando você encontra algo que outros investidores (ou compradores) em seu mercado querem comprar, então você vai pra rua e pega isto para eles. Os lucros nestes negócios não são tão grandes como nas outras estratégias, mas pode ser feito muito rápido.

Para ter sucesso nesta estratégia, você tem que conhecer o mercado e os jogadores. Isto não é tão difícil como você pode estar pensando. Você precisa também saber como achar as boas ofertas e amarrá-las com um Contrato de Compra.

Uma vez tendo a propriedade sob contrato, você pode vender o contrato para um dos jogadores por dinheiro, vender a propriedade para outro jogador em um fechamento simultâneo, ou vender a propriedade para um parceiro por um pequeno lucro e continuar com uma parte dos maiores  lucros.

Uma vez tendo aprendido a estruturar suas ofertas e contratos, você vai entender porque eu chamo este processo de imprimir dinheiro, legalmente.

Estas são as habilidades que você precisa desenvolver para ter sucesso. Aprender estas habilidades é fundamental para seu sucesso no ramo imobiliário.


10 mitos sobre investimento em imóveis que você deve esquecer


Estas são as maiores 10 razões pelas quais as pessoas não tem sucesso no mercado de imóveis.

Razão 01  :  Eu não tenho dinheiro.



O Mito: "Você precisa dinheiro, para fazer dinheiro"

A Verdade: Encontre um bom negócio em imóveis e o dinheiro irá lhe encontrar. Pergunte a qualquer investidor experiente e eles irão contar que falta de dinheiro nunca foi a questão; falta de boas oportunidades são! Se você consegue negociar um bom preço para uma casa, você irá encontrar uma grande quantidade de parceiros interessados em colocar o dinheiro.

Razão 02 : Eu não tenho tempo.

O Mito: "Eu tenho um emprego, uma esposa, filhos e pouco tempo nas mãos"

A Verdade: Jogue fora a televisão e você terá todo o tempo que precisa. As pessoas gastam uma média de 3 horas por dia na frente da TV. Gastam ainda mais horas nos fins de semana. Quer fazer algo divertido este sábado? Coloque as crianças no carro e saia dirigindo procurando por casinhas feias. Faça um jogo dando um real para cada filho que apontar uma casinha feia. Diga a eles que cada casinha feia que você compra significa dinheiro suficiente para ir à Disney World.

Razão 03 : Todos dizem que esta coisa não funciona.

O Mito: "Estas coisas que anunciam na TV de madrugada não funcionam"

A Verdade: Você pode se convencer que qualquer coisa não funciona. Henry Ford disse uma vez :  "Se você pensa que pode ou se pensa que não pode, você está certo."

Toda transação imobiliária tem riscos; alguns riscos são realistas, enquanto outros são remotos. Se você escuta os críticos, os pessimistas, você irá se convencer que isto não funciona. A maioria das pessoas que criticam idéias para ganhar dinheiro precisam fazer isso para seus próprios egos.

Razão 04 : Tem muita competição.

O Mito: "Tem muitas pessoas comprando casas para achar um bom negócio"

A Verdade: Tem bons negócios mais que o suficiente para deixar todo mundo rico. Em qualquer momento existem centenas de propriedades a venda em seu mercado para cada investidor procurando por elas. Além disso, a maioria das pessoas que dizem ser investidor estão apenas sentadas à margem dos negócios esperando que alguém caia do céu com uma grande oferta. Não seja um destes - vá para a rua e faça os negócios acontecerem.

Razão 05 : Isto não funciona no meu mercado.

O Mito: "Isto não funciona no meu mercado."

A Verdade: Isto funciona em todos os mercados. Verdade que pode funcionar diferente em alguns mercados que em outros, mas há investidores ganhando dinheiro em todas cidades, todos os dias da semana. Você tem que aprender seu mercado - os aluguéis, as tendências, os bancos, as companhias de crédito, etc. Então aprenda as técnicas e adapte elas para seu mercado.

Razão 06 : A recessão está chegando

O Mito: "Certamente, a tragédia de 11 de setembro, o grande número de demissões e a queda das bolsas vai matar a economia, então qualquer coisa que eu comprar irá despencar de preço."

A Verdade: Venda mais barato ou com melhores condições. Quando a Dell quer se livrar de computadores eles baixam os preços. Quando a GM quer se livrar dos carros eles oferecem financiamento sem juros. Seja criativo e faça como eles para vender suas casas e alugar seus imóveis mais rápido. Se os preços estão caindo, compre bem abaixo do mercado e venda um pouco abaixo do mercado. Se as vagas de aluguel aumentaram, ofereça TV a cabo grátis nos seus imóveis. Quando todos os outros entram em desespero, apenas limpa o mercado e diminui a competição.

Razão 07 : Consultores não cooperam comigo.

O Mito: "Consultores de Imóveis não querem cooperar com investidores"

A Verdade: O consultor certo pode ser seu melhor amigo e fonte número 1 de negócios. Tenho um parceiro que me trouxe seis negócios no ano passado. Ele sabe exatamente o que eu quero e só me liga quando tem um bom negócio. Você precisa mostrar aos consultores e fazer eles saberem exatamente o que você quer. Poucos consultores tem clientes constantes - você tem que fazer eles entenderem que você vai dar a eles negócios e mais negócios. Sempre que eles trouxerem uma boa oferta.

Razão 08 : Eu tenho crédito ruim.

O Mito: "Eu preciso de bom crédito para comprar imóveis"

A Verdade: Crédito bom ajuda, mas você não precisa disso para ganhar dinheiro no mercado imobiliário. Alugueis com opção de compra, financiamento com o proprietário, flipping de propriedades e outras  técnicas criativas irão permitir a você comprar imóveis sem crédito. Você sempre pode usar um parceiro de negócio que tenha crédito. Você pode pegar empréstimo em financiamentos pessoais sem ter bom crédito. Neste meio tempo você pode trabalhar em "consertar" seu crédito ruim para poder usar isto como um bem no futuro.

Razão 09 : Eu posso perder dinheiro.

O Mito: O mercado imobiliário é muito arriscado

A Verdade: O mercado imobiliário é um dos investimentos mais seguros que você pode comprar. A bolsa de valores está acima de seu controle. Poupança, CDBs e fundos de investimento não dão rendimento suficiente para ganhar dinheiro. Você tem que ter um risco calculado de ganhar dinheiro. Quanto mais você aprende, menos risco corre no mercado imobiliário.

Razão 10 : Eu não sei o que fazer.

O Mito: Eu preciso aprender mais antes de começar

A Verdade: Você provavelmente já sabe mais que o suficiente para começar nas transações imobiliárias. Leva anos para aprender muito. Você nunca vai saber tudo. O sucesso é um processo de constante aprendizado. Leia alguns livros, assista seminários e parta para a ação. Então, aprenda um pouco mais e tenha mais ação ainda. Se você for realmente impaciente, peça ajuda aos outros.

Novamente Henry Ford disse, "Porque eu deveria entupir minha mente com informações genéricas quando eu tenho homens ao redor que podem me fornecer todo conhecimento que eu preciso?"
Henry Ford era um homem inteligente porque descobriu que ele não precisava saber de tudo se ele pudesse consultar outros que soubessem. O Gabinete de Ronald Reagan foi considerado um time das pessoas mais brilhantes do mundo em política.

A idéia é que se você quer ter sucesso mais rápido, com menos risco, tenha alguém que você possa chamar para obter conhecimento.


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