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Imóveis na Planta

Para começar, os arquitetos ressaltam que o comprador não deve se impressionar com o que vê durante as fundações: nessa fase, o tamanho do imóvel parece menor do que será na realidade. O mesmo acontece quando as paredes já foram erguidas, mas não foram pintadas.

De olho na planta que mostra a posição do prédio no terreno, observar qual a distância dele em relação aos vizinhos e a altura das construções que ficam em volta. Além disso, é fundamental perguntar ao consultor se o imóvel terá maior incidência do sol da manhã ou do sol da tarde.

É importante observar não só o espaço, mas a funcionalidade do imóvel, isto é, para que locais estão programadas as instalações de aparelhos como ar-condicionado e utensílios como geladeira e fogão.

Banheiros com janelas para o exterior são muito importantes. Se não houver, é preciso verificar se a exaustão mecânica do prédio é suficiente. Não sendo, pode ser necessária a instalação de um exaustor para auxiliar na ventilação.

1) Qual a lei que regula as incorporações imobiliárias?

É a Lei 4.591, de 16 de Dezembro de 1964 (Vide Legislação neste Site).

2) O que é incorporação imobiliária?

É a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção de edificações compostas de unidades autônomas.

3) Quais os cuidados que deve-se ter antes da compra de um imóvel na planta, em relação à qualidade da construção ?

Deve ser verificado os imóveis que a empresa já construiu, observando a qualidade dos empreendimentos e materiais empregados. Converse com o síndico ou moradores.

4) Onde devo ir e o que verificar sobre a regularidade do empreendimento?

Antes de dar qualquer sinal ou reserva, verifique:

- Na Secretaria de Obras se a planta do imóvel foi aprovada.

- No Cartório de Registro de Imóveis correspondente, se a incorporação do empreendimento foi devidamente registrada. Observar se as plantas, as áreas e metragem do imóvel estão de acordo com a aprovação da Prefeitura do Município, verifique também o Memorial Descritivo, documento que discriminará o material e equipamentos a serem empregados no imóvel, sendo esse, documento integrante do Contrato de Compra e Venda. Certifique também, se o imóvel não está hipotecado.

5) Os panfletos de publicidade devem ser guardados, após ser concretizada a compra?

É importante guardar todos os prospectos publicitários do imóvel, para garantir o cumprimento da oferta por parte da empresa. Esses documentos passam a integrar o contrato.

6) Quais os direitos do consumidor, quando o fornecedor não der cumprmento à oferta?

O Código de Defesa do Consumidor determina que se o fornecedor recusar o cumprimento à oferta, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:

- Rescindir o contrato, com o direito à restituição de quantia antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos;

- Exigir o cumprimento forçado da obrigação;

- Aceitar outro produto equivalente.

7) Quais os cuidados ao assinar o Contrato de Compra e Venda?

- Analise todas as cláusulas do contrato, antes de assiná-lo, caso haja dúvidas, somente realize o negócio com a intermediação de um consultor de imóveis especializado e devidamente inscrito no CRECI - Conselho Regional de consultores de Imóveis;

- O contrato deve ter a qualificação e endereço das partes; nome e localização do empreendimento; número e data do registro; número, área útil e comum da unidade; preço, prazo, valor do sinal, forma e local de pagamento; taxas de juros de financiamento e de mora;

- Exija o Contrato de Compra e Venda, devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas;

- Após a assinatura pelas partes e testemunhas, registre o contrato no Cartório de Registro de Imóveis, para a efetiva garantia do negócio.

8) Quais os prazos para reclamar dos vícios existentes no imóvel, nos termos do Código de Defesa do Consumidor?

O Código de Defesa do Consumidor estabelece que:

- Para vícios aparentes ou de fácil constatação: 90 dias, iniciando a contagem a partir da entrega efetiva do bem;

- Para vícios ocultos: 90 dias, iniciando a contagem do prazo no momento em que se tiver conhecimento do vício ou quando ficar evidenciado.

9) O que são vícios?

São problemas que tornam o bem imóvel impróprio ou inadequado ao fim a que se destina, ou lhe diminua o valor.

10) Qual é a responsabilidade do incorporador, quando não houver a conclusão da edificação?

O incorporador responde civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes tiverem pelo fato de não se concluir a edificação. Isto quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos.

11) No fornecimento de produto que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o que o fornecedor deverá informar?

O fornecedor deverá, entre outros requisitos, informar prévia e adequadamente sobre:

- Preço do produto em moeda corrente nacional;

- Montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros;

- Acréscimos legalmente previstos;

- Número e periodicidade das prestações;

- Soma do total a pagar, com e sem financiamento.

Atenção: se o imóvel for financiado por agente financeiro o adquirente deve verificar previamente se sua renda é compatível para obtê-lo.

12) O que é assegurado ao consumidor quando ocorrer a liquidação antecipada das parcelas?

Na liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, é assegurado ao consumidor a redução proporcional dos juros e demais acréscimos.

13) Quais as providências que deverão ser tomadas ao quitar o imóvel?

- Ao concluir os pagamentos, providencie a Escritura Definitiva, que deverá ser lavrada no Tabelionato de Notas, munido de todos os documentos pessoais do comprador, respectiva prova de quitação, contrato, etc.;

- Em seguida registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente para a efetiva garantia da propriedade do imóvel;

- Após, peça por escrito na Prefeitura, a alteração do imposto territorial para seu nome e seu endereço.

14) O que poderá ser cobrado do adquirente na falta de pagamento da prestação?

Poderá ser cobrado do consumidor inadimplente, a correção monetária, juros de 1% ao mês e multa moratória, desde que convencionado pelas partes.

15) Na compra de imóvel, que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento, qual é o percentual permitido para multa moratória?

As multas de mora decorrentes de atraso no pagamento não poderão ser superiores a dois por cento (2%) do valor da prestação.

16) Qual a limitação dos juros legais?

O Código Civil, em seu artigo 1.063 estabelece que a taxa de juros legais é de 6% (seis por cento) ao ano, devidos por força de lei, ou quando as partes os convencionarem sem taxa estipulada. É vedado estipular taxas de juros superiores ao dobro da taxa legal, ou seja, superiores a 12% ao ano nos termos do Decreto 22.626/33 e do artigo 192 da Constituição Federal.

17) Os financiamentos oferecidos no mercado apresentam as mesmas taxas de juros ?

O consumidor deve estar atento e bem informado sobre a taxa de juros a ser aplicada ao seu contrato de financiamento que normalmente terá um médio ou longo prazo para pagamento. O mercado oferece muitas opções de planos, prazos e taxas de juros que entretanto se alteram frequentemente. Verifica-se, via de regra, que o chamado SFH (Sistema Financeiro da Habitação) ao utilizar recursos dos depósitos das cadernetas de poupança oferece taxas de juros menores que os financiamentos oferecidos na modalidade de Carteira Hipotecária e SFI (Sistema Financeiro Imobiliário).

18) É nula a cláusula que prevê a perda total das prestações pagas ao credor, quando pleiteado a resolução do contrato e a retomada do produto alienado?

Sim. Nos contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão de inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.


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