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Avaliação de Imóveis


Sobre a Avaliação de Imóveis

Avaliação – expresso na norma NB 5676: “é a determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito sobre o mesmo”.

Avaliação – utilizado pelo professor Alberto Lélio Moreira : “é a arte de estimar valores de propriedades específicas, onde o conhecimento técnico e o bom julgamento são condições essenciais”.

Avaliação Rigorosa – é aquela em que estão expressamente caracterizados cada um dos elementos que contribuem para formar a convicção do valor, conforme descrito na norma NBR 5676, item 7.2, especificamente letras “a”, “b”, “c”, “d”, “e”, “f” e “g”.

Avaliação Normal – é aquela em que os elementos que contribuem para formar a convicção de valor estão indicados de forma resumida, ou que, respeitados os demais, atendem apenas parcialmente aos seguintes requisitos das avaliações de precisão rigorosas, conforme descrito na norma NBR 5676, item 7.3, especificamente letras “a”, “b”, “c”, e “d”.

Avaliação Expedita – é aquela que se louva em informações e na escolha arbitrária do avaliador, sem se pautar por metodologia definida nesta norma e sem comprovação expressa dos elementos e métodos que levaram à convicção do valor.

As normas em vigor, editadas pela ABNT, que traçam diretrizes na busca de um trabalho mais apresentável e com coerência na apresentação do resultado encontrado, onde não tenhamos trabalhos asseverando possuir certo valor determinado imóvel, pela simples intuição do profissional que o avaliou, são as seguintes:

NBR – 5676 = Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos
NBR – 8799 = Avaliação de Imóveis Rurais
NBR – 8951 = Avaliação de glebas urbanizáveis
NBR – 8976 = Avaliação de unidades padronizadas
NBR – 8977 = Avaliação de máquinas, equipamentos, instala ções e complementos industriais.

Sobre as Metodologias de Avaliação de Imóveis

A metodologia avaliatória deve alicerçar-se em pesquisa de mercado, envolvendo, além dos preços comercializados e/ou ofertados, as demais características e atributos que exerçam influência no valor. Os métodos mais utilizados são :

Método Comparativo – É aquele em que o valor do imóvel ou de suas partes constitutivas é obtido através da comparação de dados de mercado relativos a outros de características similares. É utilizado para avaliações de terreno e benfeitorias e consiste na pesquisa de mercado de bens similares vendidos e/ou em oferta, considerando-se a homogeneização.

Método de Custo – É aquele em que o valor das benfeitorias resulta de orçamento sumário ou detalhado ou da composição dos custos de outras iguais às que são objeto da avaliação (custo de reprodução) ou equivalente (custo de substituição).

Método de Capitalização da Renda – É o método baseado na teoria do valor subjetivo, ao afirmar que o valor está na mente do homem e depende o que ele dará para ser possuidor do objeto. É utilizado para avaliação de fundo de comércio, ponto comercial e locação, determinando o valor do bem em função da sua renda real ou provável, levando em consideração as taxas praticadas no mercado.

Método Involutivo – É baseado em um estudo de viabilidade econômica de aproveitamento máximo do terreno, de acordo com a Legislação Urbanística local. Este método é muito utilizado para se determinar o valor de um terreno em zona urbana. É também conhecido como método de aproveitamento máximo eficiente.

Método Residual – É aquele em que define o valor do terreno por diferença entre o valor total do imóvel e o das benfeitorias. Conhecendo-se o valor total do imóvel e o das benfeitorias, subtrai-se o valor das benfeitorias, sendo a diferença, o resíduo, é o valor do terreno.

Método do Custo de Reprodução – Este método é baseado na teoria do valor objetivo, pois o valor é inerente ao objeto avaliado e que depende do seu custo de fabricação, deduzindo a sua depreciação.

Método de Custo de Reposição por Novo - É normalmente usado para avaliação de máquinas, equipamentos, móveis, utensílios, computadores e periféricos. Consiste na obtenção do valor de novo do bem baseado na pesquisa de valores de bens similares, acrescido, quando for o caso, das despesas de transporte, montagem e instalação. Considera, ainda a idade real ou aparente, coeficiente de manutenção, regime de trabalho e obsolescência.

Segundo Moreira Filho (1993), o método comparativo de dados de mercado é o mais utilizado e mais recomendado na avaliação de imóveis, pois ele permite a determinação do valor levando em consideração as diferentes tendências e flutuações do mercado imobiliário, freqüentemente diferenciadas das flutuações e tendências de outros ramos da economia.

Elementos Utilizados para Confecção do Laudo de Avaliação

1 - Caracterização da região, compreendendo:

a) Aspectos físicos - condições topográficas, natureza predominante do solo, condições ambientais, ocupação existente e tendências de modificação a curto e médio prazo;
b) Aspectos ligados à infra-estrutura urbana - sistemas viário e de coleta de lixo, redes de: abastecimento de água potável, energia elétrica, telefone, esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado;
c) Equipamento comunitário e indicação de níveis de atividades existentes - sistema de transporte coletivo, escolas, mercado de trabalho, comércio, rede bancária, segurança, saúde e lazer;
d) Aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local, posturas legais para o uso e a ocupação do solo, restrições físicas e legais condicionantes do aproveitamento.
e) Aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local, definido por planos diretores e pela legislação específica do parcelamento do solo, confrontando as leis de Zoneamento e uso do solo do município com a realidade verificada no local.

2 - Caracterização do terreno do imóvel em avaliação, abrangendo:

a) Aspectos físicos - topografia, superfície, consistência do solo, porte, forma, localização sem a confrontação das observações feitas com aquelas constantes da documentação disponível e divisa definida de acordo com a posição do observador;
b) Infra-estrutura urbana;
c) Equipamento comunitário disponível;
d) Utilização atual, legal e econômica.

3 - Caracterização das edificações e benfeitorias, englobando os aspectos:

a) Físicos - construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos sem a comparação com a documentação disponível e verificando possíveis extrapolações de limites e confrontações;
b) Funcionais - arquitetônicos, de projetos paisagísticos adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região com vista à preservação do meio ambiente;
c) Condições de ocupação, tais como eventuais invasões, locações ou cessões a terceiros, ocupação pelo proprietário ou imóvel desocupado.
d) Ambientais - adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região e preservação do meio ambiente.

4 – As benfeitorias não documentadas:

As edificações e benfeitorias, são quantificadas e avaliadas pelo profissional em grau de detalhamento compatível com a finalidade da avaliação, de acordo ou não com a documentação do imóvel.

Procure um Consultor especializado na área de Avaliações e que esteja capacitado a elaborar laudos e/ou relatórios técnicos, nos níveis de precisão necessários, baseados nas normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT.

Além dos métodos matemáticos de avaliação é realizada pesquisa (de campo) de valores, com imóveis da micro-região do imóvel em avaliação, associada à pesquisa de valores on-line, via Internet, efetuando-se a busca em sites de classificados e bancos de dados especializados em imóveis.

Um Consultor deve prestar com eficiência e imparcialidade os serviços de :

- Avaliação de Imóveis (Valor de Mercado) para Compra, Venda, Locação, com a elaboração dos respectivos Laudos/Relatórios;

- Avaliação de Imóveis para Atualização de Patrimônio, Reavaliação de Ativos, Garantia Bancária (Solicitação de Empréstimo junto a Bancos), Inventário, Partilha, Separação Consensual, com a elaboração dos respectivos Laudos/Relatórios;

- Vistoria de Imóveis para Entrega e Recebimento, com a elaboração dos respectivos Laudos/Relatórios fotográficos;

- Assistente Técnico em Perícias Judiciais - Ações Revisionais, Renovatórias, Danos a Imóveis e outras com a elaboração dos respectivos Laudos Periciais.


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